「造作譲渡って、そもそも何だろう」。「居抜きと何が違うのか、よく分からない」。
店舗の開業や閉店を考え始めると、必ず出てくるのがこの「造作譲渡」という言葉です。
結論から申し上げます。造作譲渡とは、前の借主が使っていた内装や設備を、次の借主が買い取る契約のことです。居抜き取引の中核にあたります。
この記事では、定義・居抜きとの違い・含まれるもの・契約の流れ・相場・税金までを、まとめて一気に整理します。
そして、相場や契約書、0円譲渡や税金など、さらに深く知りたいテーマは、それぞれの専用記事へ進めるように案内します。この記事を起点にすれば、造作譲渡の全体像が一度でつかめます。
造作譲渡とは？まず押さえる基本（定義・読み方）
造作譲渡とは、前の借主の内装・設備（造作）を、次の借主が買い取る契約のことです。読み方は「ぞうさくじょうと」です。
ここでいう「造作」とは、建物に取り付けられた内装や設備を指します。厨房機器・カウンター・空調・照明などが代表例です。
「譲渡」は、それを次の借主へ売り渡すことです。その対価が「造作譲渡料」です。
契約は原則として、前の借主と次の借主の間で結びます。物件そのものの賃貸借契約は、別途、貸主と次の借主の間で結ぶ点に注意してください。
「居抜き」と造作譲渡は何が違うのか
居抜きと造作譲渡の違いは、「物件」を指すか「売買」を指すかにあります。
居抜き物件とは、内装や設備が残ったまま貸し出される物件のことです。状態を表す言葉です。
一方、造作譲渡は、その残された設備をいくらで引き継ぐかという「売買」の行為を指します。
つまり、居抜きという物件の中に、造作譲渡という取引が含まれる関係です。居抜きで借り、造作は造作譲渡で引き継ぐ、というのが典型的な流れです（飲食店ドットコム）。
買い手として物件を見る視点は、居抜き物件の選び方でさらに詳しく解説しています。
造作譲渡に「含まれるもの・含まれないもの」
造作譲渡で引き継げるものと、引き継げないものは、はっきり分かれています。ここを曖昧にするとトラブルの元です。
含まれるものは、店舗の営業に使う内装・設備が中心です。含まれないものは、建物そのものや第三者の所有物です。判定の基準は「所有権」です。
| 区分 | 具体例 | nightmaの評価 |
|---|---|---|
| 含まれるもの | 内装の仕上げ、厨房機器、カウンター・棚、空調・照明、トイレ・給排水設備 | 別紙リストで1点ずつ特定すべき |
| 含まれないもの | 建物の構造躯体、貸主が所有する設備、リース契約中の機器（所有権が第三者） | リース残債は最大の地雷 |
リース品・第三者所有物に注意
特に注意すべきがリース品です。造作に含まれているように見えても、所有権がリース会社にあり、残債を引き継がされることがあります。
この落とし穴は造作の無償譲渡（0円譲渡）でも詳しく扱っています。
造作譲渡の2つの契約方法と全体の流れ
2つの契約方法と貸主の承諾
造作譲渡の契約には、2つのパターンがあります。基本は前の借主と次の借主が直接結ぶ方法です。
まれに、前の借主がすでに退去し、貸主と次の借主が造作の引き継ぎを取り決める方法もあります。
いずれの場合も、物件の賃貸借契約は貸主と次の借主の間で別途結びます。そして、造作譲渡には貸主の承諾が原則必要です。
承諾がないまま進めると、契約違反として譲渡が無効になったり、賃貸借契約を断られたりする恐れがあります。
引き渡しまでの流れ
全体の流れは、おおむね次のように進みます。
- 造作の譲渡価格を設定する
- 造作譲渡契約書（または覚書）を作成する
- 貸主の承諾を得る
- 引き渡し日に立会いで現物を確認する
- 所有権が移転し、新オーナーが運営を始める
造作譲渡と造作買取請求権はどう違う？
「造作譲渡」と混同されやすいのが「造作買取請求権」です。名前は似ていますが、まったくの別物です。
造作買取請求権とは、借地借家法第33条が定める法律上の権利です。賃借人が貸主の同意を得て付加した造作を、賃貸借の終了時に、貸主へ時価での買い取りを請求できる権利です（e-Gov 借地借家法）。
一方、造作譲渡は前の借主と次の借主の間で行う任意の売買です。相手方も、法的性質も、発生する場面も異なります。
| 項目 | 造作譲渡 | 造作買取請求権 |
|---|---|---|
| 相手方 | 前借主 → 次の借主 | 賃借人 → 貸主 |
| 性質 | 任意の売買契約 | 法律上の請求権（借地借家法第33条） |
| 発生する場面 | 次の借主へ引き継ぐとき | 期間満了・解約申入れで賃貸借が終了するとき |
| 価格 | 当事者の交渉で決定 | 時価 |
自分の契約でどう扱われているかは、賃貸借契約書の特約条項を必ず確認してください。契約実務の詳細は造作譲渡契約書で解説しています。
造作譲渡のメリット・デメリット（売り手・買い手の両面）
造作譲渡には、売り手・買い手の双方にメリットとデメリットがあります。立場によって見え方が変わります。
買い手の最大のメリットは初期費用の削減です。一から内装をつくる必要がなく、すぐ営業を始められます。
売り手の最大のメリットは原状回復費の回避です。スケルトンに戻す解体費が浮きます。
| 立場 | メリット | デメリット | nightmaの評価 |
|---|---|---|---|
| 買い手 | 初期費用を削減・即営業しやすい | 不要設備・設備の老朽・リース残債 | 設備のデューデリが前提 |
| 売り手 | 原状回復費の回避・売却益 | 貸主承諾と調整に時間・買い手探し | 早く動くほど有利 |
造作譲渡でよくあるトラブルと防ぎ方
造作譲渡は、進め方を誤るとトラブルになりやすい取引です。ただし、その多くは事前の確認で防げます。
特に多いのが、譲渡範囲の認識違い、リース品の見落とし、原状回復義務の押し付け、設備の故障です（酒田不動産）。
次のチェックで、主要なトラブルは避けられます。
- 譲渡する造作を別紙リストで1点ずつ特定したか
- リース品・第三者所有物の有無と残債を確認したか
- 退去時の原状回復義務を誰が負うか契約で明確にしたか
- 設備の年式・故障の有無を現物で確認したか
- 貸主の承諾を書面で得たか
造作譲渡料の相場はいくらか
造作譲渡料の相場は、飲食店でおおむね100〜300万円が目安です。ただし立地・設備の状態・業態で大きく変わります（店舗買取り.com）。
設備が古い、立地が弱いといった場合は、0円・無償になることもあります。
逆に、人気立地で設備が充実していれば、権利金に近い価値がつくこともあります。
相場の決まり方や業態別の平均額は造作譲渡の相場で、内装工事そのものの費用感は内装工事の相場で詳しく解説しています。
造作譲渡にかかる税金の基礎
造作譲渡には税金が関わります。「設備を売っただけ」と思って申告を忘れると、後で追徴のリスクがあります。
譲渡所得と減価償却
事業用の造作（内装・厨房・器具備品など）の譲渡は、原則として総合課税の譲渡所得として扱われます（国税庁 No.3105）。
0円・無償の課税と消費税
注意したいのが0円・無償のケースです。時価があるのに0円で動かすと、みなし譲渡やみなし贈与として課税され得ます（国税庁 No.3217）。
0円譲渡の税務は造作の無償譲渡（0円譲渡）で、事業全体の税金は事業譲渡の税金で詳しく整理しています。
造作は減価償却資産にあたり、帳簿上の残存価額（簿価）が、譲渡価格を考えるうえでの一つの目安になります。
賃借した建物に施した造作は、独立した資産として合理的に見積もった耐用年数で償却します（国税庁 No.5406）。
また、課税事業者が事業として造作を譲渡する場合は、原則として消費税の課税対象になります。
税務は当事者の関係や時価評価で結論が変わります。実行前に必ず税理士へ確認してください。
ナイト業態・飲食店の造作譲渡で注意すべき点
ナイト・飲食業態では、造作譲渡に特有の注意点があります。最重要なのが「許可」です。
造作を引き継いでも、風営法の許可や深夜酒類提供飲食店営業の届出は引き継げません。許可は営業者に紐づくため、新規取得・新規届出が前提です。
この点は風営法の許可は引き継げないで詳しく解説しています。
もう一点、ナイト業態では音響・照明・防音・カラオケなどの設備に価値が残りやすいです。売り手は安易に0円にせず、まず査定を検討すべきです。
造作譲渡・居抜き売却・M&Aはどう違う？出口の選び方
店舗を手放すとき、造作譲渡は選択肢の一つにすぎません。出口には大きく3つの方法があります。
造作譲渡は「設備の受け渡し」です。居抜き売却は「店舗を居抜きのまま売る手段」、M&Aは「営業権ごと売る方法」です。
設備や顧客に価値があるなら、造作譲渡より、営業権ごと売るM&Aの方が手取りが大きくなることもあります。
それぞれの違いと手取りの比較は居抜き売却と店舗売却の4つの方法で詳しく解説しています。
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まとめ：造作譲渡の全体像と次に読むべき記事
造作譲渡の全体像を、最後に整理します。
第一に、造作譲渡とは前借主の内装・設備を次の借主が買い取る契約で、居抜き取引の中核です。
第二に、含まれるもの・含まれないもの（特にリース品）と、貸主の承諾、そして税金が要注意ポイントです。
第三に、出口としては造作譲渡・居抜き売却・M&Aがあり、価値があるなら営業権ごと売る選択も検討すべきです。
さらに深く知りたい方は、造作譲渡の相場・造作譲渡契約書・造作の無償譲渡（0円譲渡）へお進みください。NightMAの経営提言：
造作譲渡は、知らずに進めると「リース残債」「貸主承諾なし」「申告漏れ」で損をします。逆に、全体像を押さえれば、初期費用も撤退コストも大きく圧縮できる強力な手段です。nightmaは、ナイトレジャー・飲食店のM&A、居抜き（造作譲渡）、Web支援までを一気通貫で支援しています。造作譲渡で売るべきか、M&Aで売るべきか――迷ったら、進める前に一度ご相談ください。