上野・湯島・仲町通りのナイト居抜き・造作譲渡 完全ガイド｜スナック・ガルバ・ラウンジの相場と台東区/文京区またぎのエリア事情【2026年最新】

「上野の店を、できれば誰にも知られずに売りたい。でも――スタッフや常連にバレないか。買い取り業者に足元を見られて買い叩かれないか。そもそも、うちの箱に本当に値段が付くのか」。売却を考え始めたオーナーの多くが、この3つで足が止まります。ですが上野・湯島は、下町の常連ごと引き継ぎたい買い手や、承継先を探す層が動く街。正しく進めれば「高く・静かに」売り切れます。

ネットで調べても出てくるのは物件ポータルか、一般飲食店向けの売却相場ばかり。上野のナイト市場に絞った「売り方」の情報は、まとまっていないのが現実です。

結論から申し上げます。上野は新宿・六本木より家賃を抑えやすい下町の中価格帯で、上野駅周辺・仲町通り・湯島で主役業態がはっきり分かれます。

そして、仲町通りで台東区と文京区の行政が切り替わる「区またぎ」、高齢ママの事業承継ニーズ、多国籍化という、上野ならではの論理で売買が動きます。

この記事では、上野・湯島・仲町通り・御徒町のエリア別相場、業態別の居抜きレンジ、風営法と区またぎの特殊事情、売却手順、そして「バレずに高く売る手順」まで、ナイトレジャーM&A仲介のnightmaが地域特化で解説します。

上野でナイト店舗を居抜き売却したい人へ｜まず押さえる全体像

上野で居抜き売却を考えるなら、結論として「上野は下町・中価格・区またぎ」の市場だと理解してください。この3つが、価格と売り方を決めます。

上野は「下町・中価格・区またぎ」の市場

歌舞伎町が買い手の厚い大衆市場、六本木が高級クラブの高単価市場なら、上野は下町情緒の中価格帯です。

新宿・六本木より家賃を抑えやすく、昭和から続くスナックからコンカフェまで業態の幅が広い。だから、初めて独立するママ候補や、コストを抑えて2店舗目を狙う層に選ばれやすい街です。

一方で、上野は台東区、湯島は文京区と行政区が分かれ、その境界が歓楽街のど真ん中を通ります。これが上野の売却を独特にしています。歌舞伎町・渋谷・六本木・池袋の事情は、歌舞伎町のナイト居抜きガイド・渋谷のナイト居抜きガイド・六本木のナイト居抜きガイドで解説しています。

居抜き・造作譲渡は撤退コストを抑える手段

居抜き売却とは、内装や設備（造作）を次の借主へ有償で引き継ぐ造作譲渡を組み合わせた売却です。原状回復工事を抑え、撤去費を軽減できます。

上野のナイト店舗は雑居ビルの空中階・地下の小箱が多く、解体・原状回復に手間がかかります。居抜きで渡せれば、その費用を売却益に変えられます。基本構造は居抜き売却の完全ガイドで解説しています。

上野圏のナイトエリアマップ

上野圏は、エリアで主役業態も客層も性格が大きく違います。まず全体像を押さえてください。

エリア	主力業態・特徴	客層・性格
上野駅周辺（広小路口〜中央通り）	キャバクラ・ガールズバー・スナック・居酒屋	華やか・雑多／観光客・サラリーマン
仲町通り（上野2丁目〜湯島3丁目）	ガルバ・スナック・ラウンジ・外国人系バー	上野最大の歓楽街・国際色・区またぎ
湯島（文京区1〜3丁目）	スナック・ラウンジ・バー・小箱クラブ	格式・常連・接待寄り
御徒町・アメ横周辺	バー・ガルバ・多国籍飲食	はしご酒・インバウンド

上野駅周辺・仲町通り・湯島・御徒町のエリア別の賃料とナイト事情

公示地価で見る上野の地価トレンド（賃料の先行指標）

賃料の実務感覚に入る前に、土地そのものの公的評価である公示地価を押さえます。地価は賃料や造作価格の先行指標で、上昇局面は売り手に追い風になります。

地点（商業地）	公示地価	坪換算	前年比
外神田四丁目１００番	1,440万円/㎡	約4,760万円	+12.5%
上野六丁目１０９番１	1,230万円/㎡	約4,066万円	+12.8%
上野４丁目３８番５	1,230万円/㎡	約4,066万円	+9.8%

上野周辺の商業地の公示地価は、前年比プラス14.3%（中央値）と、上昇が続いています（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ・2025年公示地価）。

【NightMA 専門家の視点】
地価が上がる局面は、賃料や造作の相場も後から押し上げられます。出口を考えるなら、相場が乗っているうちに動くのが鉄則です。

上野圏で売却・開業を考えるなら、エリアごとの違いを押さえてください。結論として、上野駅周辺は華やか、仲町通りは歓楽街の核、湯島は格式と、エリアで主役業態が分かれます。

上野駅周辺｜華やか・雑多な歓楽街

上野駅の広小路口から中央通り・上野2丁目にかけては、キャバクラ・ガールズバー・スナック・居酒屋が密集する歓楽街です。

観光客・サラリーマン・インバウンドが入り混じり、明るく活気のある接客の店が多いのが特徴です。下町ならではの大衆性が強く、価格帯は手頃で、回転重視の小箱が中心になります。

仲町通り｜上野最大の歓楽街、台東区と文京区の境界線

上野で最も特徴的なのが仲町通りです。上野2丁目（台東区）から湯島3丁目（文京区）にまたがる歓楽街で、ガールズバー・スナック・ラウンジ・外国人系バーが集中します。

実際の募集でも、仲町通り沿いの4階でガールズバー居抜き（現業態はバー・スナック）が造作譲渡440万円といった事例があります。空中階の小箱でも、数百万円単位の造作評価が普通に付く市場です。

ここで重要なのが、仲町通りが台東区と文京区の境界だという点です。同じ一本の通りでも、店の位置で管轄する役所も条例も変わります。この構造は、後の章で詳しく解説します。

湯島｜格式ある大人の小箱街

湯島（文京区1〜3丁目）は、湯島天神に近い、格式ある大人の街です。スナック・ラウンジ・バー・小箱クラブが中心で、常連・接待寄りの落ち着いた営業が主流です。

上野駅周辺の「華やか・雑多」に対し、湯島は「静かに語らう」性格が強くなります。古くから続く常連型のスナック・ラウンジが多く、店の価値が内装よりも客層と歴史に宿るエリアです。

御徒町・アメ横周辺｜多国籍・はしご酒

御徒町からアメ横にかけては、バー・ガールズバー・多国籍飲食が並ぶ、はしご酒向けの街区です。近年はインバウンドと外国人就労者の増加で、多国籍化が進んでいます。

外国人客・外国人オーナーの比率が高まり、多言語で営業するナイト店舗も増えています。買い手も日本人オーナーだけとは限らない、独特の市場になりつつあります。

業態別：上野で「いくらで」居抜きが動いているのか

自分の業態の箱がいくらで売れるか、これが最も知りたい点でしょう。結論として、上野の造作譲渡額は、小箱のスナック100万円台からキャバクラの1,000万円超まで、業態と立地で変わります。

業態別の造作譲渡レンジ

上野の公開事例（仲町通り4階のガールズバーで造作440万円、上野駅周辺の平均坪単価が約2.7万円）を踏まえたレンジが次の通りです（公開事例とナイト実務知見による参考値・実際は個別査定が必要）。

業態	上野圏の造作譲渡レンジ（実務目安）	nightmaの評価
スナック	100〜300万円	小箱・老舗が多く相場のベースライン
バー	150〜400万円	仲町通り・御徒町に流通量が多い
ラウンジ	200〜500万円	湯島の常連型が中心
ガールズバー	300〜600万円	仲町通り4階で440万円の実例
コンカフェ	300〜600万円	上野駅周辺・若年向け
キャバクラ・ニュークラブ	400〜1,000万円超	箱の格・風営可否で大きく振れる

各業態の全国的な売却の進め方は、スナック売却ガイド・ガールズバー売却ガイド・ラウンジ売却ガイド・キャバクラ売却ガイドで解説しています。本記事はこれらの上野エリア版にあたります。

ただし、この表はあくまで出発点です。あなたの箱が同じ業態レンジの上限に近づくか下限に沈むかは、①風営許可のクリーンさ ②内装の状態と業態適合 ③ビルがナイトOKか ④立地（仲町通りの中心か）の4点で決まります。

たとえば同じ小箱スナックでも、常連と許可がクリーンで仲町通り至近なら上限側へ、内装が古く承継相手がいなければ下限側へ振れます。レンジの幅は、そのまま「売り方しだいで動く余地」です。

上野は「下町・中価格」、坪単価は2〜3万円台が中心

上野の居抜き売却で押さえたいのが、坪単価の水準です。上野駅周辺の店舗賃料は平均で坪2.7万円前後と、新宿・渋谷・六本木より一段安くなります。

当社が把握する上野の実例でも、坪単価は3万円台前半が中心です。家賃を抑えて参入できることが、買い手のすそ野を広げ、下町ならではの流動性を生んでいます。

老舗スナックは「内装より客層」で値が決まる

上野・湯島の老舗スナック・ラウンジは、内装の豪華さより、常連客とママの存在で価値が決まります。長年通う常連がいる店は、造作以上の価値を持ちます。

ただし、その価値を引き継ぐには、ママの残留や常連の引き継ぎを設計する必要があります。単に箱だけを渡すのか、客やママごと事業として渡すのかで、売却額は大きく変わります。

【NightMA 専門家の視点】
上野の売却で多い誤解は、「下町だから安くしか売れない」という思い込みです。確かに坪単価は六本木より安い。しかし、常連が根付いた老舗スナックや、仲町通りの好立地ガルバは、内装の原価を超える値が付くことがあります。下町だからこそ、客層・立地・歴史という「箱の外側の価値」を正しく言語化できる仲介かどうかで、売却額が変わります。

上野ならではの風営法・用途地域・台東区/文京区の客引き条例

上野の居抜き売却には、他エリアにない地域固有の論点があります。結論として、「上野・湯島は特定地域ではない」「仲町通りで台東区と文京区の手続きが変わる」「両区連携の客引き条例が厳しい」という3点を押さえてください。

上野・湯島は「特定地域」ではない

歌舞伎町や渋谷の道玄坂は、風営法の特定地域で、保全対象施設からの距離制限が適用除外されます。しかし上野・湯島は違います。

東京都の特定地域は、銀座・新橋・歌舞伎町・渋谷道玄坂・六本木などに限られ、上野・湯島は含まれません。むしろ、学校・児童施設・病院・湯島天神などの保全対象施設からの距離制限が、商業地域でも厳格に適用されます。歓楽街だから取りやすい、とは限りません。

営業延長許容地域で午前1時まで営業できる

一方、上野には深夜営業の強みがあります。風俗営業は原則午前0時までですが、上野・湯島は営業延長許容地域（商業地域に限る）に指定され、午前1時まで営業できます。

台東区では上野1〜7丁目・東上野1〜6丁目・台東1〜4丁目など、文京区では湯島1〜3丁目・本郷1〜4丁目などが対象です（警視庁の告示地域）。営業時間の詳細は風営法の営業時間ガイドで解説しています。

仲町通りは台東区と文京区で手続きが変わる

上野で最も特殊なのが、この区またぎです。仲町通りは台東区（上野側）と文京区（湯島側）の境界で、店の位置でルールが切り替わります。

風俗営業許可の申請先は、上野側が上野警察署、湯島側が本富士警察署です。飲食店営業許可も、上野側は台東保健所、湯島側は文京保健所と分かれます。つまり、同じ仲町通りでも、区境をまたぐと申請先・条例・客引き規制が変わります。

そのため居抜き売却では、「上野側（台東区案件）」と「湯島側（文京区案件）」を別ものとして査定し、風営可否・営業時間・客引き運用を整理して買い手に説明する必要があります。これを知らない一般の居抜き業者では、対応しきれません。

台東区・文京区連携の客引き条例と「許可のクリーンさ」

上野・湯島は、客引き対策が特に厳しいエリアです。台東区は区内全域で客引き行為を禁止し、上野地区を客引き行為等防止重点地区（特定地区）に指定して、違反者に過料5万円を科しています（2017年10月施行・台東区）。

さらに台東区と文京区は2017年から客引き防止条例で連携し、上野・湯島を特定区域として共同でパトロールしています。区をまたいで連携する例は珍しく、それだけ取り締まりが本気だということです。

この結果、上野では客引き依存型の店より、常連・SNS集客型の店の方が売却しやすくなっています。風営許可の更新履歴・行政指導歴・無許可営業の有無といった「許可のクリーンさ」自体が、買い手のデューデリジェンスで重視され、売却価値の一部になっています。

上野ならではの売却の勘所｜高齢ママの承継と多国籍化

上野の売却には、市場特有の追い風があります。結論として、高齢ママの事業承継ニーズと、多国籍化による買い手の広がりが、上野の出口を作っています。

高齢ママ・後継者不在の事業承継ニーズ

上野・湯島には、昭和から続く老舗スナック・ラウンジが多く、高齢のママが営む店が一定数あります。後継者不在で「閉めるしかない」と考える店も少なくありません。

しかし、常連が根付いた店は、廃業より事業承継・居抜き売却の方が手残りが大きくなります。店ごと引き継ぎたい買い手は確実に存在します。事業承継の選択肢は居抜きの引き継ぎ・売却ガイドで解説しています。

多国籍化と外国人オーナーという買い手層

御徒町・アメ横の多国籍化により、上野では外国人客・外国人オーナーが増えています。多言語で営業するナイト店舗も珍しくありません。

つまり、上野の買い手は日本人だけではありません。外国人系の買い手プールも持つ仲介なら、売却の選択肢が広がります。買い手のすそ野が広いことは、上野で売る側の強みになります。

上野=華やか／湯島=格式で売り方が変わる

同じ上野圏でも、上野駅周辺の華やかな店と、湯島の格式ある常連店では、響く買い手が違います。前者は活気と立地、後者は常連と歴史が価値になります。

だから、一律の相場や売り方では適正額に届きません。エリアと業態に合わせて買い手を選べる仲介を選ぶことが、上野で価格を最大化する近道です。

上野で居抜き売却を成功させる手順と高く売れる箱の条件

最後に、実際の進め方です。結論として、上野の売却は区またぎと業態で買い手プールが分かれるため、上野のナイトに詳しい仲介を選ぶことが成否を分けます。

買い取り業者に売る前に｜仲介との違い

売却を考え始めると、買い取り業者から「すぐ現金化します」と営業が来ます。ですが買い取りは、業者が安く買って高く転売するモデル。利益の出どころは、売主の手取りを削ったぶんです。

nightmaは買い取りではなく仲介です。売主側に立ち、複数の買い手を水面下で競わせて、いちばん高い条件を引き出します。店名・会社名は出さないノンネーム前提。さらにナイト専門だから、区またぎ（台東区・文京区）・高齢ママの承継・ビル承諾という上野固有のボトルネックを、提携行政書士と連携して実務でほどきます。「早く・安く手放す」のではなく、「高く・静かに売り切る」ための座組みです。

高く売れる箱のチェックリスト

上野で高く売れる箱には、明確な条件があります。自店がどれだけ満たすか確認してください。

• 上野1〜7丁目・湯島1〜3丁目など営業延長許容地域で午前1時まで営業できる
• 風営許可・深夜酒類届がクリーンで、客引き・無許可営業の指導歴がない
• 用途地域・保全対象施設からの距離を満たし、買い手が同業態を続けられる
• 台東区案件か文京区案件かが整理され、申請先・条例が明確
• 常連・ママの承継、または多国籍客への対応方針が整理されている
• 内装・設備が次の借主の業態に転用しやすい

居抜き売却の進め方

上野での売却は、次の手順で進めます。区またぎと業態で買い手探索の方法が変わる点が重要です。

1. 賃貸借契約の確認（解約予告・造作譲渡可否・ビルの業態審査）
2. 売却方針の決定（造作譲渡だけか、客やママごとの事業譲渡か）
3. 上野ナイトに強い仲介へ相談（台東区/文京区で手続きが違う）
4. 査定（坪数・賃料・造作・立地・風営状況・常連やママの価値）
5. 買い手募集（エリアと業態に合った買い手へ打診。多国籍の買い手も）
6. 内覧・条件交渉（営業中の秘匿内覧）
7. ビルオーナー承諾・契約（買い手の経歴確認）
8. 引き渡し・常連やスタッフの承継設計

なお、売却が常連やスタッフにバレないよう進める方法は居抜き売却をバレずにやり切る方法、ビルオーナーの承諾は造作譲渡で貸主承諾を取る手順で解説しています。

まとめ：上野の居抜き売却は「区またぎ」と「箱の外側の価値」で決まる

上野のナイト居抜き売却について、要点を整理します。

第一に、上野は下町の中価格帯の市場で、買い手のすそ野が広く、独立や2店舗目の入口になりやすい街です。造作譲渡額はスナック100万円台からキャバクラの1,000万円超まで、業態と立地で決まります。

第二に、上野駅周辺（華やか）・仲町通り（歓楽街の核）・湯島（格式）と性格が分かれ、仲町通りでは台東区と文京区の行政が切り替わります。同じ通りでも、店の位置で申請先も条例も変わります。

第三に、上野・湯島は特定地域ではないが営業延長許容地域で午前1時まで営業でき、両区連携の客引き条例が厳しいぶん「許可のクリーンさ」が売却価値になります。高齢ママの承継と多国籍化が、上野独自の出口を作っています。

NightMAの経営提言：
上野は、下町の人情と、台東区・文京区の行政が交差する、独特のナイト市場です。仲町通りを一本またぐだけで、申請先も条例も変わる。昭和から続く老舗スナックは、内装ではなく常連とママに価値が宿る。だからこそ、一律の相場や一般の居抜き業者では、上野の箱の本当の価値にたどり着けません。nightmaは、ナイトレジャー・飲食店のM&A、居抜き（造作譲渡）、Web支援までを一気通貫で扱い、上野の区またぎと業態の違いを読み解いて、あなたの箱に最も高い値段と、最も静かな出口を設計します。売ろうと決めたら、名前を出さずに、まずご相談ください。

上野はコンカフェの出店が続くエリアです。コンセプトごと譲るか許可を残すかで手法が変わるため、コンカフェ売却の相場と株式譲渡・事業譲渡の使い分けを参考にしてください。