渋谷のナイト居抜き・造作譲渡 完全ガイド｜バー・シーシャ・ガルバ・クラブ対応の相場とエリア事情・客引き条例【2026年最新】

「渋谷の店を、できれば誰にも知られずに売りたい。でも――スタッフや常連にバレないか。買い取り業者に足元を見られて買い叩かれないか。そもそも、うちの箱に本当に値段が付くのか」。売却を考え始めたオーナーの多くが、この3つで足が止まります。ですが渋谷は、シーシャやバーに買い手が動いているいまこそ、正しく進めれば「高く・静かに」売り切れる街です。

ネットで調べても出てくるのは渋谷区全体の飲食相場か、物件一覧ばかり。渋谷のナイト店舗に絞った相場やエリア事情は、まとまっていないのが現実です。

結論から申し上げます。渋谷は、若者・サブカル・IT就業者・インバウンドが混ざる多面市場で、シーシャやバーに買い手が付きやすい街です。ただし、2025年の客引き条例の全面改正で、売却の見せ方が変わりました。

この記事では、道玄坂・円山町・宇田川町・桜丘町のエリア別相場、業態別の居抜きレンジ、特定地域と客引き条例の影響、そして「バレずに高く売る手順」まで、ナイトレジャーM&A仲介のnightmaが地域特化で解説します。

渋谷でナイト店舗を居抜き売却したい人へ｜まず押さえる全体像

渋谷で居抜き売却を考えるなら、結論として「渋谷は歌舞伎町とは別の市場」だと理解してください。買い手の層も、規制のポイントも違います。

渋谷は「多面市場」でシーシャ・バーに買い手が付きやすい

歌舞伎町が「巨大歓楽街」なら、渋谷は若者・サブカル・IT就業者・観光客が混ざる多面市場です。接待系のキャバ・ホストよりも、シーシャバー・バー・ガールズバーの開業希望者が多いのが特徴です。

特にシーシャバーは、若年層の回遊と夜営業の親和性が高く、接待を伴わない形で運営できるため規制リスクが読みやすく、買い手に好まれます。歌舞伎町とは別の出口戦略が必要です。歌舞伎町の事情は歌舞伎町のナイト居抜き・造作譲渡ガイド・五反田のナイト居抜きガイドで解説しています。

居抜き・造作譲渡は撤退コストを抑える手段

居抜き売却とは、内装や設備（造作）を次の借主へ有償で引き継ぐ造作譲渡を組み合わせた売却です。原状回復工事を抑え、撤去・廃棄費用も軽減できます。

スケルトンで解体すれば数百万円の持ち出しですが、居抜きなら造作が代金に変わります。基本構造は居抜き売却の完全ガイドで解説しています。

渋谷のナイトエリアマップ

渋谷のナイトは、エリアで主力業態も相場も性格も違います。まず全体像を地図的に押さえてください。

エリア	主力業態・特徴	ナイト適性
道玄坂	バー・ガルバ・シーシャ。駅近・ナイト集積。上層階でも賃料が強い	最高水準
円山町	バー・小箱クラブ・ラウンジ。ラブホ・クラブ街隣接で夜需要が強い	最高水準
センター街・宇田川町	シーシャ・軽飲食・コンカフェ。若年層・回遊客向け	高水準
桜丘町	特定地域を含むが、再開発でオフィス・新商業寄りに変化	縮小傾向
渋谷駅南側	再開発で新築・高規格ビル増。旧来ナイト箱は減りやすい	縮小傾向

渋谷のエリア別の賃料・坪単価とナイト事情

公示地価で見る渋谷の地価トレンド（賃料の先行指標）

賃料の実務感覚に入る前に、土地そのものの公的評価である公示地価を押さえます。地価は賃料や造作価格の先行指標で、上昇局面は売り手に追い風になります。

地点（商業地）	公示地価	坪換算	前年比
宇田川町７７番１４	3,350万円/㎡	約1.11億円	+7%
北青山三丁目３３番２	3,060万円/㎡	約1.01億円	+5.5%
神宮前４丁目２６番４３	2,850万円/㎡	約9,421万円	+1.1%

渋谷周辺の商業地の公示地価は、前年比プラス12.6%（中央値）と、上昇が続いています（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ・2025年公示地価）。

【NightMA 専門家の視点】
地価が上がる局面は、賃料や造作の相場も後から押し上げられます。出口を考えるなら、相場が乗っているうちに動くのが鉄則です。

渋谷で売却・開業を考えるなら、エリアごとの賃料の違いを押さえてください。結論として、道玄坂・円山町は駅近・ナイト集積で賃料が強く、上層階でも坪6万円前後に届きます。

渋谷区全体の相場（代替値）

まず全体像です。渋谷区の造作譲渡募集額の平均は、2026年で412.80万円、2025年410.23万円、2024年346.77万円と上昇傾向です（飲食店ドットコム・2026年時点）。

これは飲食店全般の数字で、ナイト専業ではありません。渋谷のナイトは「賃料は高いが造作は平均帯〜やや上振れ」という構図を前提に、業態別に補正して見るのが現実的です。

道玄坂・円山町｜ナイトのど真ん中

渋谷のナイトの中心が、道玄坂と円山町です。道玄坂は駅近・ナイト集積で、上層階でも賃料が強いのが特徴です。

実際、道玄坂2丁目のガールズバー居抜き（10坪・8階）で賃料60.5万円・坪単価60,477円・保証金2か月という募集があります。8階の上層階でも坪6万円に届きます。円山町はラブホテル街・クラブ街・神泉導線が重なり、バー・小箱クラブ・ラウンジ・ガールズバーと相性のよいエリアです。

センター街・宇田川町｜若者・シーシャ向け小箱

センター街・宇田川町は、若年層・回遊客向けのエリアです。シーシャバー・軽飲食・コンカフェとの親和性が高くなります。

宇田川町・渋谷1〜3丁目・神南1丁目などは、深夜1時まで営業できる場合がある地域として整理されています。地上階は大手チェーンや路面飲食、上層階にナイト業態が入るパターンが多くなります。

桜丘町・渋谷駅南側｜再開発でナイトが縮小

注意すべきが桜丘町・渋谷駅南側です。後述する特定地域を含むものの、再開発で街の重心がオフィス・新商業・ホテル側へ寄っています。

「Shibuya Sakura Stage」周辺を含む桜丘エリアでは再編が進み、2034年度完了予定の渋谷再開発もあって、旧来型ナイト箱の供給は相対的に減っています。再開発エリアのビルオーナーは、ホテル・オフィス・ブランドテナント志向が強く、風営法業態を避ける傾向が出ています。

業態別：渋谷で「いくらで」居抜きが動いているのか

自分の業態の箱がいくらで売れるか、これが最も知りたい点でしょう。結論として、渋谷の造作譲渡額は、スナックの200万円からクラブの1,000万円超まで、業態と立地で変わります。

業態別の造作譲渡レンジ

渋谷区の飲食全般の造作譲渡平均（約340〜410万円）を踏まえ、ナイト業態の実例で補正したレンジが次の通りです（レンジは公開データとナイト実務知見による参考値・実際は個別査定が必要）。

業態	渋谷の造作譲渡レンジ（実務目安）	nightmaの評価
スナック	200〜400万円	造作が単純・小箱が多く平均より低め
バー	300〜600万円	道玄坂1階バーで500万の事例
ラウンジ	300〜600万円	道玄坂・円山町の上層階と相性◎
シーシャバー	400〜700万円	買い手需要が高く決まりやすい
ガールズバー	400〜800万円	スタッフ・屋号付き譲渡はプレミアム
クラブ	500〜1,000万円超	大箱・音響照明込みで振れ幅大

ただし、この表はあくまで出発点です。あなたの箱が同じ業態レンジの上限に近づくか下限に沈むかは、①風営許可のクリーンさ ②内装の状態と業態適合 ③ビルがナイトOKか ④立地（道玄坂・円山町のど真ん中か）の4点で決まります。

たとえば同じ15坪のシーシャバーでも、許可がクリーンで道玄坂至近・ナイトOKビルなら上限側へ、客引きの指導歴があり汎用性の低い内装なら下限側へ振れます。レンジの幅は、そのまま「売り方しだいで動く余地」です。

実際の募集事例

実例も確認します。道玄坂2丁目のシーシャバー居抜き（6.35坪・5階）で賃料27.5万円・造作価格100万円、円山町の2階バー居抜き、道玄坂・百軒店至近の1階ダイニングバーで造作譲渡500万円といった事例があります（各居抜きポータル掲載）。

渋谷で買い手が厚いのはシーシャ

注目すべきは、渋谷ではシーシャバーの居抜き需要が明確にあることです。道玄坂2丁目に複数のシーシャ案件が出ており、「前業態シーシャバー」を継承する案件も流通しています。

シーシャは接待を伴わずに運営でき、規制リスクが読みやすいため、ガールズバーやコンカフェより買い手が付きやすい業態です。渋谷で売るなら、この需要構造を理解しておくべきです。

各業態の全国的な売却の進め方や相場は、スナック売却の完全ガイド・ホストクラブ売却完全ガイド・ラウンジ売却の完全ガイドで解説しています。本記事はこれらの渋谷エリア版にあたります。

【NightMA 専門家の視点】
渋谷で高く売れるかは、業態より「規制リスクの読みやすさ」で決まる時代になりました。客引きに依存するガールズバーやコンカフェは、後述する条例改正でハードルが上がりました。一方、看板とSNSで回るシーシャ・バーは、買い手が安心して引き継げます。売却額は、内装の豪華さより「次のオーナーがリスクなく回せる箱か」で評価されます。

渋谷ならではの注意点｜特定地域・客引き条例・摘発強化

渋谷の居抜き売却には、他エリアにない地域固有の論点があります。結論として、「特定地域だが特定遊興には適用外」「2025年の客引き条例で待機もアウト」「改正風営法で道玄坂のガルバが摘発された」の3点を押さえてください。

特定地域だが、特定遊興には適用されない

渋谷にも風営法の特定地域があります。東京都公安委員会の告示で、道玄坂1丁目（1〜18番）・2丁目（1〜10番）・桜丘町（15・16番）が、保全対象施設からの距離制限の適用除外区域とされています。

この区域なら、学校や病院が近くても風俗営業1号許可が取れます。ガールズバーや接待系ラウンジの物件評価に直結する強みです。

ただし重要な注意点があります。この特定地域は、特定遊興飲食店営業（深夜のクラブ等）には適用されません。クラブを開く買い手は、特定地域のロジックをそのまま使えず、別途その営業区域・用途地域・距離要件を現地確認する必要があります。特定遊興の詳細は特定遊興飲食店営業許可とはで解説しています。

2025年の客引き条例で「待機」もアウトに

渋谷の売却市場を最も変えたのが、客引き条例の全面改正です。渋谷区は2025年4月1日から、客引き・客待ち・スカウト・スカウト待ちを禁止対象に広げました（渋谷区公式）。

勧告に従わない違反者には5万円の過料、氏名等の公表、そして店舗所有者（ビルオーナー）への通知まで新設されました。「立っているだけ」の客待ち・スカウト待ちまで制度上は対象です。

これは、客引きに依存するガールズバー・コンカフェに直接効きます。一方で、看板・SNS・口コミで集客できる箱の価値が相対的に上がりました。なお、「待機だけ」の単独摘発件数は公表ソースが確認できないため、制度上は対象という整理にとどめます。

改正風営法で道玄坂のガルバが摘発された

2025年6月の改正風営法施行後、警視庁は渋谷を含む一斉摘発を行いました。渋谷区道玄坂のガールズバー「ダイスバー」の経営者が、無許可でカウンター越しに接待させた疑いで逮捕されています（産経新聞・2025年6月）。

この摘発は渋谷・町田・新橋・四谷・歌舞伎町・上野・立川の7地区8店舗13人に及びました。3回の指導後も無許可営業を続けたことが逮捕理由です。無許可営業の罰則は法人で最大3億円に引き上げられました。

この結果、買い手は許可区分と指導歴を厳しく見るようになりました。許可がクリーンな箱の価値が上がり、無許可接待の履歴が疑われる箱は敬遠されます。接待の判定は接待とは（風営法の判断基準）、改正の全体像は2025年改正風営法まとめで解説しています。

渋谷で居抜き売却を成功させる手順とエリア別チェックリスト

最後に、実際の進め方です。結論として、渋谷の居抜き売却は「契約確認→査定→水面下募集→貸主承諾→引き渡し」で進め、客引き規制下でも回る箱であることを示すのが鍵です。

買い取り業者に売る前に｜仲介との違い

売却を考え始めると、買い取り業者から「すぐ現金化します」と営業が来ます。ですが買い取りは、業者が安く買って高く転売するモデル。利益の出どころは、売主の手取りを削ったぶんです。

nightmaは買い取りではなく仲介です。売主側に立ち、複数の買い手を水面下で競わせて、いちばん高い条件を引き出します。店名・会社名は出さないノンネーム前提。さらにナイト専門だから、特定地域・客引き条例・ビル承諾という渋谷固有のボトルネックを、提携行政書士と連携して実務でほどきます。「早く・安く手放す」のではなく、「高く・静かに売り切る」ための座組みです。

売れやすい箱・売れにくい箱

まず自店がどちらかを見極めてください。客引き条例改正後の渋谷では、評価軸が変わりました。

• 風営1号許可・深夜酒類届・飲食許可がクリーンで無許可営業歴がない
• 看板・SNS・口コミで集客でき、客引きに依存していない
• 道玄坂・円山町の特定地域内で、風営許可が取りやすい立地
• 駅近・高視認性で、上層階でも目的来店が見込める
• シーシャ・バーなど接待を伴わず規制リスクが読みやすい業態
• 排煙・空調・防音など設備が次のオーナーの業態に転用しやすい

逆に、無許可接待での指導・摘発歴、客引き依存の営業実態、再開発で立ち退きリスクのある桜丘・渋谷駅南側の旧雑居ビルは、買い手DDで敬遠されます。

居抜き売却の進め方

渋谷での売却は、次の手順で進めます。秘匿性を保ちつつビル承諾を固めるのが要点です。

1. 賃貸借契約の確認（解約予告3〜6か月・造作譲渡可否・転貸制限・ビルの業態制限）
2. 売却方針の決定（いつまで営業・原状回復を避けたいか・造作はどこまで残すか）
3. 渋谷ナイトに強い仲介へ相談（特定地域・客引き規制・買い手ネットワークの知識）
4. 物件情報の整理・査定（坪数・賃料・造作・許可状況・指導歴）
5. 買い手募集（極力水面下・ノンネーム）
6. 内覧・条件交渉（閉店後・客装での来店など秘匿内覧）
7. ビルオーナー承諾・契約
8. 引き渡し・片付け（原状回復は契約に従い最小限に）

従業員・常連にバレずに進める方法は居抜き売却をバレずにやり切る方法、貸主承諾の取り方は造作譲渡で貸主承諾を取る手順で解説しています。

エリア別の「売れるポイント」

渋谷は、エリアで売れるポイントが違います。査定の前に自店の強みを整理してください。

• 道玄坂：駅からの動線と看板の視認性、上層階でもEV動線が良いか
• 円山町：ラブホ・クラブ帯の動線上にあるか、夜需要の導線
• センター街・宇田川町：人通りと視認性、若者・シーシャ向けの設え
• 桜丘・渋谷駅南側：再開発ビル内か既存雑居か、立ち退きリスクの有無

【提言】
渋谷で高く売りたいなら、「客引きに頼らず回る箱」であることを数字で示してください。SNSのフォロワー、リピート率、看板からの来店比率。客引き条例が厳しくなった今、買い手が最も恐れるのは「客引き前提の集客しかできない箱」です。看板とSNSで回る実績を見せられれば、それがそのまま売却額になります。

まとめ：渋谷の居抜き売却は「規制リスクの読みやすさ」で決まる

渋谷のナイト居抜き売却について、要点を整理します。

第一に、渋谷は若者・サブカル・IT・観光が混ざる多面市場で、接待系よりシーシャ・バーに買い手が付きやすい街です。造作譲渡額はスナック200万円からクラブ1,000万円超まで、業態と立地で決まります。

第二に、道玄坂・円山町が特定地域でナイト適性が高い一方、特定地域は特定遊興には適用されず、桜丘・渋谷駅南側は再開発でナイトが縮小しています。

第三に、2025年の客引き条例改正（待機もアウト・ビルオーナー通知）と改正風営法の摘発強化で、看板・SNSで回るクリーンな箱の価値が上がりました。客引きに依存しない実績を示すことが、高く売る鍵になります。

NightMAの経営提言：
渋谷は、歌舞伎町とは別の論理で動くナイト市場です。巨大歓楽街ではなく、若者と観光客とIT就業者が交差する多面市場で、シーシャやバーに新規参入者が集まる。だからこそ、客引き条例が厳しくなった今、「規制に強い、看板とSNSで回る箱」が最も高く売れます。nightmaは、ナイトレジャー・飲食店のM&A、居抜き（造作譲渡）、Web支援までを一気通貫で扱い、渋谷の地域事情と規制環境を踏まえて、あなたの箱に最適な買い手をつけます。売ろうと決めたら、まずご相談ください。

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