六本木・西麻布・麻布十番のナイト居抜き・造作譲渡 完全ガイド｜高級クラブ・会員制ラウンジの相場とエリア事情【2026年最新】

「六本木の店を、できれば誰にも知られずに売りたい。でも――スタッフや常連にバレないか。買い取り業者に足元を見られて買い叩かれないか。そもそも、うちの箱に本当に値段が付くのか」。売却を考え始めたオーナーの多くが、この3つで足が止まります。ですが六本木は、高級クラブや会員制ラウンジの希少な箱を探す買い手が常にいる街。水面下で正しく動けば、数千万円かけた内装を営業権ごと「高く・静かに」引き継げます。

ネットで調べても出てくるのは物件一覧か、一般飲食店向けの売却相場ばかり。六本木の高単価ナイト市場に絞った情報は、まとまっていないのが現実です。

結論から申し上げます。六本木の高級ナイト店舗は、内装の原価ではなく「クラブ仕様ビルの希少性」「会員・スタッフの承継可否」「風営の可否」を含めて値付けされる市場です。

歌舞伎町や渋谷とは別の論理で動き、流動性は低いものの、1件あたりの価格が高く、水面下で取引されます。

この記事では、六本木・西麻布・麻布十番のエリア別相場、業態別の居抜きレンジ、会員名簿とスタッフの扱い、風営法の特殊事情、そして「バレずに高く売る手順」まで、ナイトレジャーM&A仲介のnightmaが地域特化で解説します。

六本木でナイト店舗を居抜き売却したい人へ｜まず押さえる全体像

六本木で居抜き売却を考えるなら、結論として「六本木は歌舞伎町・渋谷とは別の市場」だと理解してください。高単価・水面下・買い手限定という三拍子が、価格と進め方を決めます。

六本木は「高単価・水面下・買い手限定」の市場

歌舞伎町が買い手の厚い大衆市場、渋谷が若者の多面市場なら、六本木は高級クラブ・会員制ラウンジが主役の高単価市場です。

物件供給が少なく、公開市場より水面下流通が多い。買い手も資金力・属性で絞られます。流動性は低いものの、1件あたりの質が高く、内装数千万円のクラブが取引される世界です。歌舞伎町・渋谷の事情は歌舞伎町のナイト居抜きガイド、渋谷のナイト居抜きガイド・池袋のナイト居抜きガイド・上野のナイト居抜きガイドで解説しています。

居抜き・造作譲渡は撤退コストを抑える手段

居抜き売却とは、内装や設備（造作）を次の借主へ有償で引き継ぐ造作譲渡を組み合わせた売却です。原状回復工事を抑え、撤去費を軽減できます。

特に高級クラブは内装解体に高額な費用がかかるため、居抜きで渡せる価値が大きい業態です。基本構造は居抜き売却の完全ガイドで解説しています。なお、六本木でバーを新規開業する側の視点は六本木でバーを開業する完全ガイドで解説しています。

六本木圏のナイトエリアマップ

六本木圏は、エリアで主役業態も相場も性格も違います。まず全体像を押さえてください。

エリア	主力業態・特徴	ナイト適性
六本木交差点・外苑東通り	高級クラブ・キャバクラ・会員制ラウンジ・バー。ビル仕様が命	最高水準
芋洗坂・裏六本木	会員制バー・小箱ラウンジ・シーシャ。隠れ家系	高水準
西麻布交差点（霞町）	会員制ラウンジ・高級バー。秘匿性が価値	最高水準（高単価）
麻布十番	ラウンジバー・ダイニング・バー。落ち着いた高級住宅地ニーズ	中水準（ナイト色控えめ）

六本木・西麻布・麻布十番のエリア別の賃料とナイト事情

公示地価で見る六本木の地価トレンド（賃料の先行指標）

賃料の実務感覚に入る前に、土地そのものの公的評価である公示地価を押さえます。地価は賃料や造作価格の先行指標で、上昇局面は売り手に追い風になります。

地点（商業地）	公示地価	坪換算	前年比
南青山２丁目７７番１	1,440万円/㎡	約4,760万円	+5.1%
南青山３丁目３８５番	1,430万円/㎡	約4,727万円	+5.1%
南青山２丁目４６１番１	1,180万円/㎡	約3,901万円	+6.3%

六本木周辺の商業地の公示地価は、前年比プラス12.65%（中央値）と、上昇が続いています（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ・2025年公示地価）。

【NightMA 専門家の視点】
地価が上がる局面は、賃料や造作の相場も後から押し上げられます。出口を考えるなら、相場が乗っているうちに動くのが鉄則です。

六本木圏で売却・開業を考えるなら、エリアごとの違いを押さえてください。結論として、六本木交差点・西麻布が高単価、麻布十番は落ち着いた市場で、エリアで主役業態がはっきり分かれます。

六本木交差点・外苑東通り｜高級クラブのど真ん中

六本木の中心が、六本木交差点・外苑東通りです。高級クラブ・キャバクラ・会員制ラウンジが集まり、賃料も最高水準になります。

実際の募集では、六本木通り沿いの空中階（10.6坪）で賃料38.5万円・坪約3.6万円という事例があります。10〜20坪で坪3〜6万円が一つのレンジで、高級ビルはさらに上振れします。

ここで重要なのが、クラブ仕様ビルの希少性です。天井高・防音・エレベーターからの直接アプローチ・VIP個室の取り回し・送迎客の入退館。これらが揃ったビルは極めて少なく、造作そのものより「その箱で高級業態を続けられるか」が価格を押し上げます。

西麻布｜会員制ラウンジの集積地、秘匿性が価値

西麻布交差点（霞町）周辺は、会員制ラウンジの集積地です。なぜ西麻布に会員制が集まるのか。理由は「隠す価値がある立地」だからです。

六本木交差点ほど表通りの雑踏感がなく、顧客導線が「通りがかり」より「紹介・送迎・指名来店」に寄ります。一般飲食では評価されにくい「看板を大きく出さない立地」が、会員制ラウンジでは逆に強みになります。視認性より秘匿性が価値を生むエリアです。

麻布十番｜落ち着いた高級住宅地ニーズ

麻布十番は、地元富裕層・外国人居住者・落ち着いた客層が中心です。「ギラギラ系」より「ラウンジバー・ダイニング」寄りで、ナイト色は控えめになります。

実例では、麻布十番のラウンジバー（26.92坪・営業8年）が成約額280万円、東麻布のダイニングバー（B1F）で坪単価2.1万円といった事例があります。坪単価は六本木交差点より一段低く、2〜4万円帯が多くなります。

【nightma自社集計】六本木・麻布十番の階数別 坪単価相場

ここで、nightmaが六本木・麻布十番のナイト店舗の実成約データを集計して分かった、階数別の坪単価相場をお伝えします。一般のポータルには出てこない、実勢ベースの数字です。

階数	坪単価レンジ（税抜）	1F基準の係数
1F路面（メイン通り・プライム）	坪7〜10万円	1.0（基準）
1F路面（サイド通り）	坪4.5〜6万円	約0.6
2〜3F（空中階）	坪4.5〜6.5万円	約0.65
4〜6F（上層階）	坪3.5〜4.5万円	約0.5
7〜10F（高層階）	坪3.0〜3.8万円	約0.37
地下	坪3〜4万円	約0.4

※nightmaが六本木・麻布十番の実成約データ（駅徒歩4分以内またはプライム通り沿い）を集計した参考値。個別物件は築年・通り・駅距離で補正が必要です。

最大の発見は、1F路面のプライム物件と高層階で、坪単価が約2.7倍も違うことです。「上層階だから1F相場の3割引き」と考える売主が多いのですが、実勢は6割引きが妥当ラインです。

逆に、六本木通り・外苑東通り沿いの1F路面プライムは坪8〜10万円が本気の天井で、ここを基準に交渉できる箱は希少です。査定では、この階数係数を無視すると上層階を過大評価しがちなので注意してください。

保証金・償却の相場｜買い手の初期費用に直結する

居抜きで引き継ぐ買い手にとって、保証金・償却の重さは初期費用を大きく左右します。六本木・麻布十番の実取引ベースの相場は次の通りです。

項目	六本木・麻布十番の相場	中央値
保証金	8〜10ヶ月	10ヶ月
償却（敷引き）	1〜4ヶ月	3ヶ月
礼金	1〜3ヶ月	2ヶ月
更新・再契約料	1〜1.5ヶ月	1ヶ月

※nightmaが集計した実取引データの中央値。返却率（保証金−償却÷保証金）は実例で6〜9割でした。

ポイントは返却率です。保証金から償却を引いた分が退去時に戻るため、保証金10ヶ月・償却3ヶ月なら7割が返ってきます。

売却時に「保証金が軽く償却が少ない」物件は、買い手の初期負担が小さく、価格を強気に出しても通りやすくなります。逆に保証金10ヶ月超・償却5ヶ月超は強気すぎる条件として、価格交渉の余地が生まれます。

業態別：六本木で「いくらで」居抜きが動いているのか

自分の業態の箱がいくらで売れるか、これが最も知りたい点でしょう。結論として、六本木の造作譲渡額は、バーの200万円から高級クラブの数千万円まで、業態とビル適性で大きく変わります。

業態別の造作譲渡レンジ

六本木圏の公開事例（麻布十番ラウンジバー280万円、六本木バー造作110〜440万円、西麻布の高グレード内装880万円）を踏まえたレンジが次の通りです（公開事例とナイト実務知見による参考値・実際は個別査定が必要）。

業態	六本木圏の造作譲渡レンジ（実務目安）	nightmaの評価
バー（高単価）	200〜700万円	公開件数が多く相場のベースライン
シーシャバー	300〜800万円	高単価エリア＋設備で上乗せ
会員制ラウンジ	400〜1,500万円	ブランド・客層が乗らない純造作だと低め
キャバクラ	600〜2,000万円	VIP・照明が重い箱は高額
高級クラブ	800〜3,000万円超	クラブ仕様ビルの希少性で上振れ

各業態の全国的な売却の進め方は、ラウンジ売却の完全ガイド・ホストクラブ売却完全ガイド・スナック売却の完全ガイドで解説しています。本記事はこれらの六本木エリア版にあたります。

ただし、この表はあくまで出発点です。あなたの箱が同じ業態レンジの上限に近づくか下限に沈むかは、①風営許可のクリーンさ ②内装の状態と業態適合 ③ビルがナイトOKか ④立地（六本木交差点・西麻布の一等地か）の4点で決まります。

たとえば同じ会員制ラウンジでも、会員資産とスタッフが引き継げて外苑東通り至近・ナイトOKビルなら上限側へ、内装が特殊で承継設計がなければ下限側へ振れます。レンジの幅は、そのまま「売り方しだいで動く余地」です。

内装原価とのギャップ｜なぜ全額は戻らないのか

高級クラブのオーナーが最も誤解しやすいのが、ここです。内装に数千万〜1億円かけても、居抜き売却でそのまま回収できることは稀です。

買い手が評価するのは「原価」ではなく、風営の可否・物件のクラブ適性・同じ業態を続けられるか・既存客やスタッフを承継できるか、です。500万円のシャンデリアも、買い手の業態に合わなければ評価ゼロになります。

逆に、希少性プレミアムで上振れすることもある

一方で、クラブ仕様ビルが希少で同等物件が他にない場合は、造作そのものより「立地×ビル×ナイト適性」の希少性プレミアムで評価が上振れします。

「このビルでなければ高級クラブはできない」という箱は、内装の状態以上の値段が付きます。六本木で高く売れるかは、内装の豪華さではなく、ビルの代替性の低さで決まります。

【NightMA 専門家の視点】
高級クラブの売却で最も多い失敗は、「内装に1億円かけたから1億円で売りたい」という発想です。買い手が見るのは原価ではなく、その箱で自分の業態が回るか。逆に、天井高・防音・VIP動線が揃った希少なクラブ仕様ビルなら、内装が多少古くても高値が付きます。六本木の値付けは、原価ではなく「箱の希少性」で決まります。

高級店の造作評価と「会員名簿・スタッフ・ママ」の扱い

六本木の高級店売却で最も注意すべきが、人と情報の扱いです。結論として、会員名簿は造作譲渡に含められず、ママ・スタッフも当然には引き継がれません。ここを誤解すると、契約後に重大なトラブルになります。

会員名簿は造作譲渡に含められない

会員制ラウンジの最大の資産が会員名簿ですが、これは造作譲渡に含められません。個人情報保護法上、本人以外へ個人データを提供するには、原則として本人の同意が必要だからです（個人情報保護委員会）。

会員名簿を新オーナーへ渡す行為は、原則として第三者提供にあたり、同意なしに自由に渡せません。扱うなら、事業譲渡契約・プライバシーポリシー整備・本人同意取得を前提に、造作譲渡とは別の論点として処理する必要があります。

ママ・キャスト・黒服は「再契約」

スタッフも、店ごと売れば自動で付いてくるものではありません。労働契約は、労働者本人の承諾なしに当然承継されません（厚生労働省）。

ママ・キャスト・黒服は、原則として新オーナーとの再契約になります。「店ごと売るから人もそのまま」という整理は危険で、事前面談・条件提示・個別同意の3段階が必要です。

ママが残るか独立するかで、価格が激変する

特に重要なのがママの扱いです。ママは単なる従業員ではなく「売上を連れてくるブランド資産」だからです。

旧オーナーやママが会員・常連を連れて別店舗へ移るなら、買い手が引き継ぐのは箱・内装・立地だけで、価格は純粋な造作評価に近づきます。逆に、会員・ママ・黒服・屋号まで残るなら、それは造作譲渡ではなく事業譲渡・営業権付き譲渡として高く評価されます。

【提言】
高級店を売る前に、「ママと会員は残すのか、連れて行くのか」を必ず決めてください。これが造作譲渡（箱だけ）か事業譲渡（営業権ごと）かの分岐になり、売却額が数百万〜数千万円変わります。そして、その設計は造作譲渡契約書に書けるものではありません。法的に正しい枠組みで進めるには、ナイトのM&Aに慣れた仲介が必要です。

六本木ならではの風営法・用途地域・港区条例

六本木の居抜き売却には、他エリアにない地域固有の論点があります。結論として、「六本木は特定地域ではないが営業延長許容地域」「用途地域が複雑で物件ごとに風営可否が違う」という、歌舞伎町とは逆の構造を押さえてください。

六本木は「特定地域」ではない

歌舞伎町や渋谷の道玄坂は、風営法の特定地域で、保全対象施設からの距離制限が適用除外されます。しかし六本木は違います。

港区の特定地域は新橋2〜4丁目などに限られ、六本木・西麻布・麻布十番は明確に列挙されていません。つまり、六本木で風俗営業許可を取るには、用途地域と保全対象施設からの距離を個別に確認する必要があります。「歌舞伎町なら取りやすい」という発想は、六本木では通用しません。

用途地域が複雑に入り組んでいる

六本木の風営可否を難しくしているのが、用途地域です。六本木は商業地域のすぐ隣が第一種住居地域ということがよくあり、歌舞伎町のような一枚岩の商業地ではありません。

同じ「六本木」の住所でも、1本裏に入るだけで風営可否が変わることがあります。住所単位ではなく、地番＋用途地域＋現地実測で判断する市場です。買い手にとっては、この確認が物件選びの生命線になります。

営業延長許容地域で午前1時まで営業できる

一方、六本木には深夜営業の強みがあります。風俗営業の営業時間は原則午前0時までですが、六本木1〜7丁目は営業延長許容地域（商業地域に限る）に指定され、午前1時まで営業できます（警視庁の告示地域）。西麻布1〜4丁目・麻布十番1・2丁目も追加で指定されています。

特定地域ではないが営業延長許容地域である。この区別が六本木の特徴です。風営法の営業時間の詳細は風営法の営業時間ガイドで解説しています。

港区客引き条例と摘発強化

港区は2017年4月から客引き条例を施行し、客引きだけでなく、客引きで連れてこられた客の受け入れや、スカウトで集めた人を働かせる行為も禁止しています。

加えて2025年改正風営法で、無許可営業の罰則が法人で最大3億円に引き上げられました。

六本木の高級クラブ・会員制ラウンジは元々路上客引きへの依存が低いため直接打撃は小さいものの、無許可接待・名義貸し・スカウト導線には厳しい視線が向きます。許可がクリーンな箱の価値が、相対的に上がっています。改正の全体像は2025年改正風営法まとめで解説しています。

六本木で居抜き売却を成功させる手順と高く売れる箱の条件

最後に、実際の進め方です。結論として、六本木の高級店売却は秘匿性が命で、ナイトのM&Aに慣れた仲介を選び、水面下で進めることが成否を分けます。

買い取り業者に売る前に｜仲介との違い

売却を考え始めると、買い取り業者から「すぐ現金化します」と営業が来ます。ですが買い取りは、業者が安く買って高く転売するモデル。利益の出どころは、売主の手取りを削ったぶんです。

nightmaは買い取りではなく仲介です。売主側に立ち、複数の買い手を水面下で競わせて、いちばん高い条件を引き出します。店名・会社名は出さないノンネーム前提。さらにナイト専門だから、高級店の会員名簿・ママやスタッフの承継・用途地域という六本木固有のボトルネックを、提携行政書士と連携して実務でほどきます。「早く・安く手放す」のではなく、「高く・静かに売り切る」ための座組みです。

高級店ならではの秘匿性

六本木の高級クラブ・会員制ラウンジでは、売却情報が早期に漏れると、売上減少・スタッフ離脱・会員離脱に直結します。だから、媒介の段階から「水面下紹介」「限定公開」が標準です。

物件ポータルに載せず、属性の合う買い手にだけピンポイントで打診する。これが六本木の高級店売却の鉄則です。バレずに売る方法は居抜き売却をバレずにやり切る方法で解説しています。

高く売れる箱のチェックリスト

六本木で高く売れる箱には、明確な条件があります。自店がどれだけ満たすか確認してください。

• クラブ仕様ビル（天井高・防音・EV直接アプローチ・VIP動線）で代替性が低い
• 風営1号許可・深夜酒類届がクリーンで、無許可営業歴がない
• 六本木1〜7丁目など営業延長許容地域で午前1時まで営業できる
• 用途地域・距離制限を満たし、買い手が同業態を続けられる
• 会員・ママ・スタッフの承継方針が整理されている
• 西麻布など秘匿性が価値になる立地、または六本木交差点の一等地

居抜き売却の進め方

六本木での売却は、次の手順で進めます。高単価ゆえに、ビル審査と人の承継設計が重要です。

1. 賃貸借契約の確認（解約予告・造作譲渡可否・ビルの業態審査）
2. 売却方針の決定（造作譲渡だけか、会員・スタッフ・ブランドごとの事業譲渡か）
3. 六本木ナイトに強い仲介へ相談（クラブ仕様ビル・買い手プールの知識）
4. 査定（坪数・賃料・造作・ビル適性・風営状況・ブランド価値）
5. 買い手募集（水面下・属性の合う買い手に限定打診）
6. 内覧・条件交渉（秘匿内覧・ビルオーナーの業態審査）
7. ビルオーナー承諾・契約（買い手の経歴・反社チェックが厳しい）
8. 引き渡し・会員/スタッフの承継設計

ビルオーナーの承諾は、貸主承諾の取り方として造作譲渡で貸主承諾を取る手順で解説しています。

まとめ：六本木の居抜き売却は「箱の希少性」と「人の承継設計」で決まる

六本木のナイト居抜き売却について、要点を整理します。

第一に、六本木は高単価・水面下・買い手限定の市場で、高級クラブ・会員制ラウンジが主役です。造作譲渡額はバー200万円から高級クラブ3,000万円超まで、業態とビル適性で決まります。

第二に、高級店の価格は内装原価ではなく、クラブ仕様ビルの希少性で決まります。同等物件のないビルほど高値が付き、内装が豪華でも汎用性が低ければ評価されません。

第三に、会員名簿は造作譲渡に含められず、ママ・スタッフも本人の承諾なしに引き継げません。ママと会員が残るか独立するかで、造作譲渡か事業譲渡かが分かれ、価格が激変します。六本木は特定地域ではないが営業延長許容地域という、歌舞伎町とは逆の風営法構造も押さえてください。

NightMAの経営提言：
六本木は、ナイトの中でも最も繊細な売却市場です。内装に1億円かけても、買い手が見るのは箱の希少性。会員名簿もスタッフも、法的に正しい枠組みでしか引き継げない。そして、売却がバレれば会員もママも離れていきます。だからこそ、六本木の高級店売却は、水面下で、人の承継まで設計できる仲介でなければ成立しません。nightmaは、ナイトレジャー・飲食店のM&A、居抜き（造作譲渡）、Web支援までを一気通貫で扱い、六本木の高単価市場で、あなたの箱に最も高い値段と、最も静かな出口を設計します。売ろうと決めたら、名前を出さずに、まずご相談ください。