「六本木でバーを開きたい。賃料が高いのは分かっているが、本当に利益が出る場所はどこなのか」
「居抜きの物件が出たけれど、新規開業とどちらが得なのか判断がつかない」
「2025年改正風営法でM&Aの名義変更ルールが変わったと聞いた。何が変わったのか」
「将来売却するなら、開業時に何を仕込んでおくべきか」
このように感じているバー開業検討者・投資家は2026年現在、少なくありません。
結論から申し上げます。2026年の六本木バー開業（六本木 バー 物件・六本木 バー 居抜き・六本木 バー M&A）は、「新規開業／居抜き買収／造作譲渡／M&A」の4択判断と、エリア別賃料相場、そして売却まで見据えた出口設計の三位一体で決まります。坪単価40〜60万円/坪の高賃料市場で、スケルトン新規開業を選ぶのは資本効率上ほぼ最悪の選択肢。居抜き・造作譲渡・M&Aによる時短/資本効率の最適化こそが現実解です。
この記事では、六本木バー市場の実勢（坪単価・賃料・撤退率）、4つの出店スキームの徹底比較、エリア別の賃料相場と物件取得実務、麻布警察署管轄の許認可、2025年改正風営法のM&A影響、そして将来の売却出口設計までを、ナイトレジャー業界に特化した知見とM&A仲介の現場視点で完全解説します。
加えて、現在nightmaで進行中の六本木バー非公開M&A案件・居抜き案件もご紹介します。読み終える頃には、自身が取るべき出店スキームと、どの案件にアプローチすべきかが明確になります。
六本木バー開業の結論｜2026年は「物件取得×出店スキーム×出口設計」の三位一体
2026年現在の六本木バー開業で勝つには、3つの判断軸を同時に整える必要があります。それが「物件取得（エリア・賃料・契約条件）」「出店スキーム（新規/居抜き/造作譲渡/M&A）」「出口設計（売却まで見据えた店舗設計）」の三位一体です。1つでも欠けると、高賃料市場での利益が吹き飛びます。
六本木バー開業の3大壁
六本木バー開業には、2026年現在3つの壁が立ちはだかります。
| 壁 | 内容 | 対応策 |
|---|---|---|
| 物件希少性 | 駅近・好立地物件は非公開流通中心。公開物件は条件が悪い残り物が多い | 仲介経由の非公開案件アプローチ |
| 改正風営法後の摘発強化 | 麻布警察署の所轄運用が厳格化、無許可営業の罰則は個人5年/1,000万円・法人3億円 | 開業前の許認可確認と法務DD |
| 人材確保難 | 六本木のバーマン・スタッフ単価は他エリアの1.3〜1.5倍、引き抜きリスクも高い | M&A・居抜きでのスタッフ継続承継 |
4つの出店スキームと判断軸
六本木バー開業の出店スキームは4つあります。
| スキーム | 期間 | 初期費用 | 客付け | nightmaの評価 |
|---|---|---|---|---|
| 新規開業（スケルトン） | 6〜12か月 | 3,000〜5,000万円 | ゼロスタート | 高賃料市場では資本効率最悪 |
| 居抜き買収 | 1〜3か月 | 1,500〜3,000万円 | 既存客一部継続 | 内装活用で初期費用圧縮、現実解 |
| 造作譲渡 | 1〜2か月 | 500〜2,000万円 | ゼロ〜一部 | 小箱で機動的・賃貸借契約はオーナーチェンジ |
| M&A（事業/株式譲渡） | 2〜6か月 | 1,000〜8,000万円 | 客・スタッフ・売上継続 | 即時収益化・許認可継承課題あり |
ナイトレジャー特化M&A仲介のバー売却の完全ガイドでは業態横断の売却構造を解説していますが、本記事では六本木に特化した実務まで踏み込みます。【NightMA 専門家の視点】
2026年現在、六本木でスケルトン新規開業を選ぶ層の8割は、開業から12か月以内に資金繰りで苦しみます。坪単価40〜60万円/坪の家賃を支払いながら、客付けゼロから始める負荷は地方の3倍以上です。M&A仲介として多数の案件を見てきた立場で言えば、六本木は「居抜き・造作譲渡・M&A」の3択が現実解。経営判断として、まずスキーム選定から始めることが鉄則です。
六本木バー市場が他エリアと違う3つの理由
六本木バー市場が他エリアと根本的に違う理由は、外部環境の3つの構造特性です。賃料水準と物件希少性、外資金融・接待・インバウンドの三層顧客構造、麻布警察署の所轄運用差。これら3つを同時に理解しないと、銀座・西麻布・恵比寿の経験則では失敗します。
① 賃料水準と物件希少性
六本木の公開物件ベースでの坪単価は、駅周辺のバー出店可能物件で1.77万円/坪〜4.15万円/坪と幅があります。しかし条件の良い駅近・視認性の高い物件はほぼ非公開流通で、仲介・知人ネットワーク経由で動きます。
| エリア区分 | 坪単価レンジ | 月坪 | 30坪換算月額家賃 |
|---|---|---|---|
| 都内最一等地 | 50〜80万円/坪 | 約4.5〜7万円 | 135〜210万円 |
| 都内一等地（六本木交差点・ミッドタウン・ヒルズ） | 40〜60万円/坪 | 約3.3〜5万円 | 100〜150万円 |
| 都内準一等地（裏六本木7丁目等） | 25〜40万円/坪 | 約2.1〜3.3万円 | 60〜100万円 |
② 外資金融・接待・インバウンドの三層顧客構造
六本木は他エリアと顧客構造が異なります。
- 外資金融・コンサル: 東京ミッドタウン・六本木ヒルズのオフィス集積で、平日夜需要が立ちやすい
- 接待需要: 六本木の高級バーは接待利用が多く、客単価1〜3万円帯
- インバウンド: 訪日客の夜遊び需要回復、英語対応バーマンが付加価値
③ 麻布警察署の所轄運用差と改正風営法後の摘発強化
六本木の大半は麻布警察署管轄（港区六本木4-7-1）です。深夜酒類提供飲食店営業届出は営業開始日の10日前までに提出が必要で、所轄ごとに運用差があります。
2025年6月施行の改正風営法後、無許可営業に対する罰則は次の通り強化されました。
| 対象 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 個人罰則 | 2年以下/200万円以下 | 5年以下の拘禁刑/1,000万円以下の罰金 |
| 法人両罰規定 | 200万円以下 | 3億円以下 |
| 欠格事由 | 通常 | 親会社等が許可取消し受けた法人を追加 |
六本木のエリア別特徴と賃料相場
六本木は「ひとくくりに六本木」と語れない局地市場です。交差点周辺・ミッドタウン周辺・ヒルズ/けやき坂周辺・7丁目裏通りで、賃料・客層・営業可能時間・成功パターンが大きく異なります。エリア選定が物件選定の起点になります。
① 六本木交差点周辺
六本木交差点周辺は、駅近・視認性が最も高く、賃料も最高水準です。
- 坪単価: 50〜70万円/坪
- 客層: 通勤客・接待・観光客の混合
- 営業可能時間: 深夜1時まで可能エリア（要確認）
- 成功パターン: 駅前視認性を活かした「目印になるバー」「店名で覚えられる店」
- nightmaの評価: 売上ポテンシャル最大だが、賃料負担も最大。中箱（15〜25坪）が最も効率的
② ミッドタウン周辺
東京ミッドタウン周辺は、外資金融・コンサル・インバウンドの三層需要が最も濃いエリアです。
- 坪単価: 40〜60万円/坪
- 客層: 外資金融・コンサル・インバウンド・接待
- 営業可能時間: エリアにより深夜1時/0時混在
- 成功パターン: 英語対応・高級ウイスキー・接待利用前提の内装
- nightmaの評価: 平日夜の安定需要が魅力。客単価1〜2万円帯のオーセンティック向き
③ ヒルズ・けやき坂周辺
六本木ヒルズ・けやき坂周辺は、高単価・ブランド性が最高水準のエリアです。
- 坪単価: 50〜80万円/坪
- 客層: 富裕層・芸能・外資エグゼクティブ
- 営業可能時間: エリアにより異なる
- 成功パターン: ホテル併設バー・会員制バー・予約制
- nightmaの評価: 内装投資の要求水準も最高。最低でもグレードA（80〜150万円/坪）が必要
④ 六本木7丁目・裏六本木
六本木7丁目・裏六本木は、小箱・居抜き・隠れ家立地が多く、バー業態と相性が良いエリアです。
- 坪単価: 25〜40万円/坪
- 客層: 常連・紹介・通な客層
- 営業可能時間: 深夜1時まで可能エリア多数
- 成功パターン: 8〜15坪の小箱・隠れ家・常連軸
- nightmaの評価: 初期投資を抑えやすく、初回の六本木出店として推奨
六本木バー出店4つの選択肢【新規/居抜き/造作譲渡/M&A】徹底比較
六本木バー出店の4つの選択肢は、期間・費用・客付け・スタッフ・許認可・リスクの6軸で明確に異なります。M&A仲介の現場視点で、それぞれの実勢相場と判断軸を整理します。
4選択肢の比較マトリクス
各スキームの実勢比較は以下の通りです。
| 項目 | 新規開業（スケルトン） | 居抜き買収 | 造作譲渡 | M&A（事業/株式） |
|---|---|---|---|---|
| 期間 | 6〜12か月 | 1〜3か月 | 1〜2か月 | 2〜6か月 |
| 初期費用（25坪換算） | 3,000〜5,000万円 | 1,500〜3,000万円 | 500〜2,000万円 | 1,000〜8,000万円 |
| 内装投資 | フル投資必要 | 一部改装で済む | ほぼ流用 | 既存活用 |
| 許認可 | ゼロから取得 | 新規取得必要 | 新規取得必要 | 一部継承可（条件次第） |
| 客付け | ゼロスタート | 既存客一部継続 | ゼロ〜一部 | 既存客継続 |
| スタッフ | ゼロから採用 | 一部継承可 | ほぼなし | フル継承可 |
| nightmaの評価 | 資本効率最悪 | 現実解 | 機動的・低リスク | 即時収益化 |
スキーム別の実勢相場（v3.0実取引データ）
ナイトレジャー業態の実取引データ43件（うち事業譲渡14件・造作譲渡14件）から逆算した、スキーム別実勢相場は次の通りです。
| スキーム | 中央値 | 倍率（造作=1.0） | nightmaの評価 |
|---|---|---|---|
| 造作譲渡 | 312万円 | ×1.0 | 内装・什器のみ・契約は別 |
| 居抜き売買 | 1,000万円 | ×3.2 | 内装＋営業権の一部 |
| 事業譲渡 | 835万円 | ×2.7 | 屋号・顧客・スタッフ・許認可・契約 |
| 株式譲渡 | 450万円〜 | ×1.4〜 | 法人ごと譲渡・債務継承 |
スキーム選択の判断フロー
スキーム選択は次のフローで判断します。
- 物件取得の難易度を許容できるか（はい→新規開業の選択肢）
- 既存店の客付き・スタッフを継承したいか（はい→M&A・居抜き）
- 短期間（1〜3か月）で営業開始したいか（はい→居抜き・造作譲渡）
- 初期投資を抑えたいか（はい→造作譲渡）
- 即時収益化したいか（はい→M&A）
居抜き売却の詳細は居抜き売却の完全ガイド、造作譲渡の貸主承諾は造作譲渡で貸主承諾は必要か、賃貸借契約と店舗譲渡は賃貸借契約と店舗譲渡の完全ガイドを参照してください。【NightMA 専門家の視点】
2026年現在、六本木でバーを開業する場合、新規開業を選ぶ合理性はほぼゼロです。坪単価40〜60万円/坪の家賃負担を6〜12か月の客付け期間中に支払い続ける負荷は、地方の3倍以上。事業譲渡で1,500〜3,000万円かけても、即日売上が立つほうが資本効率は遥かに高い。これがM&A仲介として多数の数字を見てきた結論です。
六本木バー物件取得の実務【駅近・希少性・非公開流通】
六本木の好立地物件は公開市場にほぼ出ません。公開物件として残るのは「立地が悪い」「賃料が異常に高い」「条件に致命傷がある」物件が中心です。本気で六本木出店を狙うなら、非公開流通へのアプローチが必須です。
公開物件 vs 非公開物件の流通構造
六本木のバー出店可能物件の流通構造は次の通りです。
| 区分 | 比率（推定） | 物件の質 | アプローチ方法 |
|---|---|---|---|
| 非公開（仲介経由） | 60〜70% | 駅近・好立地・好条件 | M&A仲介・物件仲介経由 |
| 公開（ポータル） | 20〜30% | 残り物・条件難 | 物件ポータル |
| 居抜き・造作譲渡 | 10〜20% | 既存店継承 | 業界ネットワーク・M&A仲介 |
物件取得時の20項目チェックリスト
六本木で物件を取得する際、契約前に必ず確認すべき20項目は以下です。
- 用途地域（バー営業可能か）
- 営業可能時間（深夜1時まで or 0時まで）
- 接道・出入口（深夜営業時の近隣苦情リスク）
- 階数・地下/上層階（集客難易度）
- 駅徒歩（1〜3分が理想）
- 賃料（坪単価・共益費・更新料）
- 保証金（賃料の10〜12か月分が標準）
- 敷金（賃料の1〜3か月分）
- 解約予告期間（6か月予告が多い）
- 原状回復義務（スケルトン戻し or 居抜き引継ぎ可）
- 用途変更可否（バー→他業態への変更）
- 譲渡可否（M&A時のオーナーチェンジ可否）
- 看板設置可否・サイズ制限
- 給排気・消防設備（飲食店営業許可基準）
- 電気容量（バー什器・冷蔵庫・空調）
- 給排水（水回り・グリストラップ）
- 近隣苦情歴（前テナントの営業実績）
- 反社チェック（物件所有者・関係者）
- 入居前の現状確認（隠れた瑕疵）
- 仲介手数料（賃料1〜2か月分が標準）
貸主承諾の取り方
六本木の物件は、バー業態・深夜営業・接待業態への用途変更に対して、貸主承諾が必要なケースが多数あります。承諾を取るためには次の準備が必要です。
- 法人設立後の登記簿謄本
- 事業計画書（収支予測・運営体制・近隣対策）
- 代表者の経歴書・連帯保証人情報
- 風営法許可・深夜酒類届出の予定書類
六本木バーの初期費用と収支モデル
六本木バーの初期費用と収支モデルは、業態（オーセンティック/カクテル/ダイニング/コンセプト/会員制）と坪数で大きく変動します。実勢ベースで「中型（11〜25坪）が坪単価最高38.7万円/坪」というU字逆転型の構造です。
初期費用の内訳（25坪・新規開業ケース）
25坪のバーを六本木で新規開業する場合の初期費用内訳は以下です。
| 項目 | 金額レンジ |
|---|---|
| 保証金（賃料10か月分・月100万円想定） | 1,000万円 |
| 内装工事（グレードA・坪80〜150万円/坪） | 2,000〜3,750万円 |
| 厨房・バー什器・冷蔵庫 | 300〜600万円 |
| 家具・グラス・カトラリー | 100〜200万円 |
| 酒類仕入（初期在庫） | 200〜400万円 |
| 看板・サイン工事 | 100〜200万円 |
| 許認可申請費用 | 30〜50万円 |
| 採用費（バーマン3名・面接〜入社） | 100〜200万円 |
| 開業時運転資金（3か月分） | 600〜900万円 |
| 合計 | 4,430〜7,300万円 |
業態別の客単価・席数・回転数
業態別の客単価・席数・回転数は次の通りです。
| 業態 | 客単価 | 席数 | 月商目安 | nightmaの評価 |
|---|---|---|---|---|
| オーセンティック | 8,000〜15,000円 | 10〜20席 | 200〜500万円 | 常連型・LTV高 |
| カクテルバー | 5,000〜10,000円 | 15〜30席 | 200〜600万円 | 新規回転型 |
| ダイニングバー | 6,000〜10,000円 | 20〜40席 | 400〜900万円 | 食事需要拾える |
| コンセプトバー | 8,000〜20,000円 | 10〜20席 | 250〜600万円 | 世界観依存 |
| 会員制バー | 20,000〜50,000円 | 8〜15席 | 400〜1,000万円 | 高単価・低回転 |
規模別の坪単価（U字逆転型）
ナイト業態の実取引データから、規模別の坪単価には興味深い構造があります。
| 規模 | 坪単価中央値 | 価格中央値 |
|---|---|---|
| 小型（≤10坪） | 21.4万円/坪 | 150万円 |
| 中型（11〜25坪） | 38.7万円/坪 | 550万円 |
| 大型（≥26坪） | 15.7万円/坪 | 612万円 |
損益分岐ライン
六本木バーの損益分岐ラインは次の比率で組み立てます。
| 項目 | 健全比率 | 危険ライン |
|---|---|---|
| 家賃比率（売上比） | 10〜15% | 20%超 |
| 人件費率 | 25〜35% | 40%超 |
| 原価率（酒類） | 25〜35% | 40%超 |
| 営業利益率 | 15〜25% | 5%未満 |
投資家視点の評価基準（EBITDA倍率・回収年数）
将来の売却・M&Aを見据えるなら、投資家視点での評価基準も理解する必要があります。日本M&Aセンターの公表データでは、飲食業界の平均EBITDA倍率は6.2倍、居酒屋・バー業態は7.0倍が一つの相場目線です。中堅・中小M&Aでは10倍以下に収まるケースが大半で、六本木でも高家賃や規制リスクがあると倍率は抑えられやすい構造です。
| 指標 | 飲食業界平均 | 居酒屋・バー | 中小M&Aの上限目安 |
|---|---|---|---|
| EBITDA倍率 | 6.2倍 | 7.0倍 | 10倍 |
| 回収年数 | 5〜7年 | 5〜7年 | 10年超は割高評価 |
開業時に必要な許認可と麻布警察署の論点
六本木でバーを開業する場合、保健所の飲食店営業許可だけでなく、深夜酒類提供飲食店営業届出、接待を伴う場合は風営法1号許可が論点になります。麻布警察署の所轄運用は厳格で、書類不備や実態違反は摘発リスクに直結します。
必要な許認可の種類
業態別に必要な許認可は次の通りです。
| 業態 | 飲食店営業許可 | 深夜酒類届出 | 風営法1号許可 |
|---|---|---|---|
| 通常バー（24時まで） | ◯ | 不要 | 不要 |
| 深夜営業バー | ◯ | ◯ | 不要 |
| 接待を伴うバー | ◯ | 不要 | ◯ |
麻布警察署の所轄運用
麻布警察署は港区六本木4-7-1に所在し、六本木の大半を管轄します。深夜酒類提供飲食店営業届出の実務は次の通りです。
- 営業開始日の10日前までに提出
- 営業所平面図・用途地域証明書・賃貸契約書写し・保健所許可証写しが必要
- 法人なら定款・登記事項証明書・役員住民票
- 用途地域により深夜1時まで可能エリアと0時までエリアが混在
六本木の営業可能時間境界
六本木では、深夜1時まで可能な区域と0時までの区域が混在します。行政書士解説によれば、境界は次の通りです。
| 用途地域 | 該当エリア | 営業可能時間 |
|---|---|---|
| 商業地域 | 六本木1〜7丁目・西麻布1〜4丁目の一部 | 深夜1時まで |
| 近隣商業地域 | 上記以外 | 深夜0時まで |
| 住居系地域 | 住居集合地域 | 深夜0時まで |
立入検査の警戒タイミング
公開資料では、麻布署の立入検査回数や頻度の定量データは確認できませんが、警察庁解釈運用基準では法第37条に基づく報告徴収・立入りの規定が置かれており、許可・届出後も継続監督の対象になります。実務上、立入検査が警戒されるタイミングは次の通りです。
- 開業直後の運営状況確認
- 近隣苦情発生後の立入
- 繁忙期（年末年始・GW・夏季）の一斉確認
- 行政指導後の是正状況確認
- 摘発多発エリアの一斉取締り時
立入時に見られやすい事項
立入検査では次の事項が重点的に確認されます。
- 営業実態が届出・許可内容と一致しているか
- 構造設備が基準を満たしているか
- 客室の見通し・ついたて・仕切りの状態
- カラオケやゲーム等の遊興実態
- 従業者名簿の整備
- 年齢確認（未成年雇用・入店）
- 深夜0時以降の営業内容（接待該当行為の有無）
接待禁止ラインの判定
深夜酒類提供飲食店営業届出のみで運営する場合、接待は一切できません。接待に該当する行為の例は次の通りです。
- 特定客の近くで継続して談笑する
- 客と一緒にゲーム・遊戯を行う
- 客の歌に手拍子・称賛・同席歌唱
- 身体接触・口元まで飲食物を差し出す
- 専らその客向けにショーや特別演出
詳細は深夜酒類届出の完全ガイドを参照してください。
改正風営法2025年版がM&A・売却に与える影響
2025年6月施行の改正風営法は、M&A実務に大きな影響を与えました。罰則強化と欠格事由の拡大により、買い手側のデューデリジェンス（DD）が厳格化し、売り手側は「クリーンな店舗」であることの証明が必要になっています。
改正法の主要ポイント
改正風営法のM&Aへの影響を整理すると次の通りです。
| 項目 | 改正前 | 改正後（2025年6月〜） |
|---|---|---|
| 無許可営業の個人罰則 | 2年以下・200万円以下 | 5年以下・1,000万円以下 |
| 法人両罰規定 | 200万円以下 | 3億円以下 |
| 欠格事由 | 通常 | 親会社等が許可取消し受けた法人を追加（2025/11/28施行） |
| 恋愛感情利用 | 通常 | 接待飲食営業で恋愛感情等につけ込んだ要求を遵守事項化 |
営業許可の名義変更不可ルール
風営法1号許可は、相続・法人合併・法人分割などを除き、事業譲渡での単純な名義変更ができません。M&A実務では次の運用が必要です。
- 現許可を残したまま新経営者が新規申請
- 交付時点で経営者交代
- 移行期間中の営業継続には法務リスクあり
居抜き買収時の許可継承の実態
居抜き買収時の許可継承は、深夜酒類届出と風営法許可で扱いが異なります。
| 許可種類 | 居抜き買収時の扱い |
|---|---|
| 飲食店営業許可 | 新経営者で新規取得 |
| 深夜酒類届出 | 新経営者で新規届出（営業所構造変更なしならスムーズ） |
| 風営法1号許可 | 新規許可取得が必要（移行期間管理が重要） |
買い手側のDD強化ポイント
改正風営法後、買い手側が重点的に確認すべきDDポイントは次の通りです。
- 無許可営業の過去歴
- 摘発歴・指導歴・営業停止歴
- 親会社・グループ会社の許可取消し歴
- 反社チェック・反社接触歴
- 賃貸借契約の継承可否・貸主承諾
【NightMA 専門家の視点】
改正風営法後、買い手側のDDは「店舗の業績」より「クリーンさの証明」が中心になりました。摘発歴や反社接触歴があると、買い手が見つかっても譲渡額は半額以下まで減価します。逆に、5年以上クリーンな運営履歴と完璧な書類管理ができている店舗は、希少性プレミアが乗ります。これは2026年現在の新しい現実です。
売却まで見据えた開業設計
六本木でバーを開業する以上、3年後・5年後の売却出口を見据えた設計が必須です。開業時から「将来売れる店舗」を作る7つの要件を意識することで、M&A時の譲渡価値が1.5〜2倍に変わります。
「将来売れる店舗」7つの要件
開業時から組み込むべき7つの要件は次の通りです。
| 要件 | 内容 | M&A評価への影響 |
|---|---|---|
| ① 法人設立 | 個人事業ではなく法人 | 株式譲渡が可能になる |
| ② 賃貸借契約の譲渡可条項 | 当初契約でオーナーチェンジ可を明記 | 買い手の選択肢が広がる |
| ③ クリーン運営履歴 | 摘発歴・指導歴・反社歴ゼロ | 譲渡額の大幅減価回避 |
| ④ 顧客データ蓄積 | LINE友だち・予約台帳・売上履歴 | 顧客資産が評価対象に |
| ⑤ ボトルキープ管理 | 顧客別・銘柄別・期間別 | 常連定着力の証明 |
| ⑥ スタッフ書面契約 | 雇用契約・継続意思書 | スタッフ継承可能性の証明 |
| ⑦ 月次収支の透明化 | 月次PL・税務申告の完全性 | 業績DDの通過率向上 |
のれん評価5要素分解
M&A査定では、店舗の「のれん」（顧客資産価値）を5要素に分解して評価します。
| 要素 | 説明 | 評価レンジ |
|---|---|---|
| ① 基本のれん | 営業権・屋号 | 月商の1〜3か月分 |
| ② SNS資産 | 公式X・Instagram・LINE友だち | 1フォロワー200〜1,500円（アクティブ率重視） |
| ③ 口コミ資産 | Google・食べログ口コミ件数と評価 | 件数×評価で加算 |
| ④ メディア掲載 | 雑誌・Web記事・芸能人来店 | 案件ごと評価 |
| ⑤ 認知資産 | 業界内認知・紹介経路 | 個別判断 |
業績信用度ランクA-D
M&A査定で重要なのが「業績信用度ランク」です。売上の質を判定する4段階ランクで、ランクD（売上が証明できない店舗）は収益還元法での査定が不可能となり、資産法中心の大幅減価査定に切り替わります。
| ランク | 業績の質 | 査定手法 |
|---|---|---|
| A | 月次PL・税務申告完全・3年以上黒字 | 収益還元法（EBITDA×2.5〜4.0倍） |
| B | 月次記録あり・1〜2年黒字 | 収益還元法（EBITDA×1.5〜3.0倍） |
| C | 業績変動大・回復基調 | 収益還元法（EBITDA×1.0〜2.0倍） |
| D | 業績証明不能・赤字・帳簿不備 | 資産法中心・大幅減価 |
六本木バー売却・M&Aの実勢相場と買い手プール
六本木バーの売却・M&A実勢相場は、ナイトレジャー業界の中でも最高水準です。普通バー業態の全国中央値550万円に対し、六本木は希少性プレミアが乗り業態中央値の2〜4倍、強い案件では2,000万円超の値が付きます。これは公開市場に出ない非公開流通だからこそ実現する水準です。
都内最一等地の希少性プレミア
実取引データ43件のうち、都内最一等地（銀座・六本木・歌舞伎町・赤坂・北新地・西麻布）の案件はゼロでした。理由は、これらのエリアの案件は業界内の相対取引（紹介・直接打診）で完結し、公開M&A市場に流通しないからです。
| 案件タイプ | 業態中央値の倍率 | 実勢価格レンジ |
|---|---|---|
| 最一等地 × 健全状態 × 黒字運営 | ×2〜4倍 | 1,100〜2,200万円 |
| 最一等地 × 高級内装 × 引継ぎ可 | ×3〜5倍 | 1,650〜2,750万円 |
| 最一等地 × 強い案件 | ×4〜8倍 | 2,000〜4,400万円超 |
立地プレミアの実勢
立地プレミア（査定計算の基礎値）の実勢は次の通りです。
| 区分 | エリア例 | 標準レンジ | 強い案件 |
|---|---|---|---|
| 最一等地 | 銀座・六本木・歌舞伎町・赤坂・北新地・西麻布 | 500〜1,200万円 | 2,000万円超 |
| 準一等地 | 渋谷・恵比寿・中目黒・新橋・池袋 | 200〜700万円 | 1,000万円 |
| 一般繁華街 | 地方主要駅前 | 50〜400万円 | 600万円 |
| 郊外・住宅地 | 上記以外 | 0〜150万円 | – |
査定計算例（六本木25坪・グレードA・築5年・駅3分）
六本木で典型的な中型バー（25坪・グレードA・築5年・駅3分・キャスト2名引継ぎ可）を造作居抜きで査定する場合の計算例は次の通りです。
“`
基本：25坪 × 50万円/坪（都内一等地）= 1,250万円
× 1.4（グレードA） = 1,750万円
× 0.75（築5年） = 1,313万円
× 1.15（駅3分） = 1,510万円
＋ 引継ぎボーナス（3名×60万円） = 1,690万円
− リスク減価（仮にゼロ） = 1,690万円
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希望額 vs 成約額の2層管理
売却実務では、売主希望額と査定額・成約額は別物として2層管理します。
- 売主希望額: オーナーが提示する希望売却価格
- 査定額: nightmaなど仲介が市場相場で算出する適正価格
- 成約価格: 実際に買い手と握った価格
買い手プールの二層構造
六本木バーの買い手プールは「外資・ファミリーオフィスが上位案件に刺さる層」と「国内買い手が日常案件を支える層」の二層構造です。クロスボーダー資金は上位の一部案件にのみ刺さり、日常的な売却成立は国内の実務買い手が支えるのが2026年の実態です。
| 買い手タイプ | 主力層 | 想定予算 | 動機 | 重視ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 独立希望の個人 | 国内・日常案件 | 100〜500万円 | 独立・夢の実現 | 造作譲渡・小型居抜き |
| 小規模法人・既存飲食店 | 国内・日常案件 | 500〜1,500万円 | 業態横展開・二次会需要 | 営業権付き事業譲渡・小型M&A |
| 富裕層・高所得個人 | 国内・上位案件 | 1,000万円超 | 投資・ブランド構築 | 会員制・既存顧客付き案件 |
| ホテル・複合事業者 | 国内・上位案件 | 個別 | 宿泊客単価・ナイト需要囲い込み | ホテル連携可能性 |
| 国内投資家ビークル | 国内・選別案件 | 個別 | EBITDA倍率・回収期間 | 数字の透明性・再現性 |
| 外資ファミリーオフィス | クロスボーダー・上位案件のみ | 個別 | 会員制・ラグジュアリー文脈 | インバウンド適性・多言語運営 |
| 米系PE | 大型案件のみ | 億円規模 | 事業再編・複数店舗化 | 単店バーは対象外 |
国内投資家の評価軸（EBITDA倍率と回収年数）
国内投資家は次の指標で六本木バーを評価します。
- EBITDA倍率: 飲食業界平均6.2倍、居酒屋・バー7.0倍、中小M&Aは10倍以下が大半
- 回収年数: 5〜7年が現実的な許容帯、10年超は割高評価
- 立地プレミアム単独では高値正当化困難。家賃負担・許認可リスク・店長依存度が同時に見られる
外資・ファミリーオフィスを狙う場合の条件
シンガポール・香港・米系ファミリーオフィスを買い手として狙うなら、単なるバーではなく次の要素を備えた案件に変換する必要があります。
- 会員制・ホテル連携・ラグジュアリー文脈
- インバウンド適性（英語対応・観光客送客実績）
- 多言語運営体制
- ガバナンス整備（月次PL・税務申告・反社チェック完全性）
- 既存顧客リストと外資富裕層との接続可能性
外国人投資家向けDD実務
外国人投資家のDDで最も重いのは、反社チェックとコンプライアンス確認です。日本側の反社排除だけでなく、英語説明可能なKYC資料・株主役員の裏付け資料・許認可履歴の整理が必要です。
- 反社チェック: 法人名・代表者・役員・主要株主まで確認、米国制裁リストとの照合
- KYC資料: 英語版の登記簿謄本・財務諸表・許認可一式
- ガバナンス: 取締役会議事録・コンプライアンス体制・内部統制
公開実取引データから見る実勢相場
公開ベースで確認できる六本木バーの実取引データは次の通りです。
| 類型 | 業態 | 坪数 | 賃料 | 譲渡額・希望額 | 補足 |
|---|---|---|---|---|---|
| M&A/事業譲渡 | 深夜バー | 16.5坪 | 非公開 | 1,000万円 | 売上1,840万円・粗利84%・定借2027/5まで |
| 居抜き/造作譲渡 | ダイニングバー | 13.26坪 | 月54.45万円 | 130万円 | 六本木駅徒歩3分・坪単価4.1万円 |
| 居抜き/造作ゼロ | ダイニングバー | 10.74坪 | 月15.3万円 | 0円 | 六本木3分・2階・造作ゼロ表記 |
| 居抜き/造作無償 | バー | 非公開 | 非公開 | 0円 | 六本木駅徒歩3分・バー居抜き |
| 居抜き売却 | バー | 24.25坪 | 坪3.1万円 | 300万円希望 | 売却一覧上で確認 |
- 造作譲渡の実勢価格: 0万〜300万円台前半（小箱・低額化しやすい）
- M&A（営業権付き）の実勢価格: 500〜1,000万円台（売上・粗利付き）
- 無償譲渡の存在: 売主が早期撤退を優先する場合、造作価格を抑えるか無償にしてでも承継を急ぐ傾向
減価しやすい条件
逆に、譲渡額が大幅減価しやすい条件は次の通りです。
| 減価要因 | 価格への影響 | 実例の根拠 |
|---|---|---|
| 高家賃・高坪単価 | 造作価格が付きにくい | 六本木駅周辺平均坪単価3.92万円、対象物件4.11万円のケース |
| 残存契約短い定期借家 | M&Aプレミアムが乗りにくい | 2027年5月末までの定借で希望1,000万円のケース |
| 無償・造作ゼロ案件の存在 | 相場の下値を形成 | 六本木でも0円案件が確認される |
| 顧客・スタッフ承継なし | 営業権評価が弱い | M&A案件では顧客関係が魅力と明示される |
🎴 NIGHTMA EXCLUSIVE｜現在進行中の六本木バー 非公開案件
2026年現在、nightmaでは六本木エリアのバー売却・居抜き・M&A案件を複数進行中です。いずれも公開市場には流通しない非公開案件で、守秘義務契約締結後の詳細開示となります。
【案件A】M&A（事業譲渡）
エリア：六本木エリア／坪数：15〜25坪／賃料：月100万円台／月商：800万円超（直近12か月平均）／譲渡希望額：要相談（数千万円帯）／顧客・スタッフ・営業権引継ぎ可
【案件B】居抜き譲渡
エリア：六本木エリア／坪数：10〜20坪／賃料：月70〜100万円台／造作：フル装備（バー什器・酒類在庫含む）／譲渡希望額：1,500〜2,500万円帯（条件相談可）／駅徒歩3分以内
【案件C】造作譲渡
エリア：裏六本木（7丁目）／坪数：8〜15坪・小箱／賃料：月45〜55万円台／造作のみ：500〜1,000万円／賃貸借契約はオーナーチェンジ可
※詳細情報（住所・実数値・現地確認）はLINE登録後に個別ご案内します
※守秘義務契約締結後の開示となります
※案件は随時更新・成約により入れ替わります
六本木バー開業で失敗しないチェックリスト
六本木でバーを開業する前に、必ず確認すべきチェックリストを段階別に整理します。これらを全て満たさずに開業すると、高賃料市場での失敗確率が格段に上がります。
物件確保前のチェック
- 用途地域でバー営業が可能か
- 営業可能時間（深夜1時 or 0時まで）の確認
- 接道・出入口の近隣苦情リスク
- 駅徒歩3分以内か
- 賃料が月商目標の10〜15%以下に収まるか
- 保証金・敷金の総額が許容範囲か
- 麻布警察署管轄の所轄運用差を理解しているか
契約締結前のチェック
- 貸主のバー・深夜営業への用途承諾を取得済み
- 解約予告期間（6か月予告が標準）の確認
- 原状回復義務（スケルトン戻し or 居抜き引継ぎ可）の確認
- 譲渡可条項（将来のM&A・居抜き売却時のオーナーチェンジ可）
- 仲介手数料・敷金償却の条件
- 連帯保証人・法人保証会社の手配
開業前のチェック
- 飲食店営業許可（保健所）取得
- 深夜酒類届出（麻布警察署・10日前まで）
- 風営法1号許可が必要なら申請（接待を伴う場合）
- 法人設立・登記
- 税理士契約（月次PL・税務申告体制）
- スタッフ雇用契約書の整備
- LINE公式・予約システム導入
開業後3か月のチェック
- 月次PL作成・税理士確認
- LINE友だち獲得率（来店客の30%以上）
- Google口コミ件数（月10件以上）
- 損益分岐ライン（家賃比率15%以内）
- スタッフ定着率・採用ペース
- 近隣苦情・警察対応の記録
nightmaの3サービス対応【M&A・居抜き・造作譲渡】
nightmaでは、六本木バーの開業・買収・売却に対して、3つのサービスを取り扱っています。状況に応じて最適なスキームをご提案します。
3サービスの使い分け
| サービス | 対象 | 強み |
|---|---|---|
| M&A仲介 | 法人運営・売上規模大の店舗 | 顧客・スタッフ・許認可・契約をフル継承。即時収益化 |
| 居抜き譲渡 | 内装活用したい買い手・早期撤退したい売り手 | 内装・什器活用で初期費用圧縮。1〜3か月で営業開始 |
| 造作譲渡 | 小規模店・機動的に動きたい層 | 内装・什器のみの譲渡で500〜2,000万円帯 |
売り手向けサービス
六本木でバーを売却したいオーナー向けには、以下のサービスを提供しています。
- 無料売却査定（v3.0実取引データに基づく適正価格算出）
- 買い手プールへの非公開打診
- DD対応・契約書作成支援
- 改正風営法対応の許認可移行支援
買い手向けサービス
六本木でバーを買収・出店したい層向けには、以下のサービスを提供しています。
【提言】
六本木でバーを開業する場合、最初に「自分は売り手か買い手か」「どのスキーム（新規/居抜き/造作譲渡/M&A）が最適か」を相談ベースで決めることをお勧めします。物件を取ってから判断するのではなく、判断してから物件を取る順序が正解です。nightmaでは初回相談無料で、業態・予算・期間・出口戦略までヒアリングした上で最適スキームをご提案します。
まとめ：六本木でバーを開業するための5つの鉄則
2026年に六本木でバーを開業し、3年後・5年後に売却出口まで設計するために、5つの鉄則を最後にまとめます。これらを実行できる経営者だけが、高賃料市場で利益を残し、将来の譲渡価値まで到達できます。
六本木バー開業5つの鉄則
- 鉄則①: 「新規開業／居抜き買収／造作譲渡／M&A」の4択判断を最初に決め、新規開業以外を優先検討
- 鉄則②: 六本木のエリア別賃料相場（交差点周辺/ミッドタウン/ヒルズ/裏六本木）を把握し、自身の業態と資金量に合うエリアを選定
- 鉄則③: 麻布警察署管轄の深夜酒類届出・改正風営法後のクリーン運営を徹底し、摘発リスクをゼロに
- 鉄則④: 開業時から「将来売れる店舗」7要件を組み込み、業績信用度ランクA維持・のれん評価5要素を蓄積
- 鉄則⑤: nightmaなどの業界特化M&A仲介に相談し、非公開案件アプローチ・査定ロジックv3.0に基づく適正価格判断・出口設計まで一気通貫で支援を受ける
業界特化M&A仲介に相談すべき理由
六本木バー開業・売却・買収は、一般的なM&A仲介・物件仲介では対応できない領域です。改正風営法後の摘発リスク管理、麻布警察署の所轄運用差、希少性プレミアの査定、非公開案件流通、買い手プールの形成まで、ナイトレジャー業界に特化した知見が必要です。
nightmaは、ナイトレジャー業界に特化した知見と経験と、実取引43件から逆算した査定ロジックv3.0を持つ業界特化M&A仲介です。M&A仲介・居抜き譲渡・造作譲渡の3サービスを横断的にご提供し、開業から運営、最終的な売却まで一気通貫で支援します。
💬六本木の非公開案件はLINEでM&A・居抜き・造作譲渡 進行中×NightMAの経営提言：
2026年の六本木バー開業は、もはや「夢を実現するための起業」ではありません。坪単価40〜60万円/坪の高賃料市場で利益を残し、3年後の譲渡価値まで設計する「投資判断」そのものです。新規開業で5,000万円の初期投資をスケルトン物件に投じる経営者と、居抜き・M&Aで2,000万円の投資で即日売上が立つ経営者では、3年後の手取りに10倍以上の差がつきます。逆に、いま正しいスキーム選択・エリア選定・出口設計を組める経営者は、3年後にM&A市場で業態中央値の2〜4倍プレミアで売却できます。開業は売上を作るスタートではなく、将来売れる資産を作るインフラ。これがナイトレジャー特化M&A仲介の核心であり、nightmaが本業として現役で扱う六本木バー非公開案件と統合してご提供する価値です。