中目黒のスナック・バー・ダイニング居抜き売却ガイド｜目黒川・高架下の相場・造作譲渡・事業譲渡と目黒区の風営法を解説【2026年最新】

「中目黒でバーやダイニングを手放したい。でも、常連にもスタッフにも知られず売れるのか。買い取り業者に買い叩かれないか。そもそも、うちの小箱に値段が付くのか」。

この3つで、売り手の足は止まります。

ですが、結論から申し上げます。中目黒は、目黒川沿いと高架下に「世界観で勝負する大人のバー・ダイニング」が密集する、東横線屈指の感度の高い夜の街です。地価は中目黒の商業地で前年比プラス9.7%、上目黒の住宅地では二桁の上昇が続き、駅前では地上37階の再開発も動き始めました。

世界観と固定客が乗った店は、いま買い手が探しています。正しく動けば「高く・静かに」売れます。

中目黒の売却で大事なのは、「内装と厨房機器だけを売る」のではなく、「店の世界観と、常連コミュニティと、目黒川・高架下・路地という立地ストーリーごと売る」という発想です。造作価値・収益力・無形価値・契約条件を、分けて値付けする視点が要ります。

この記事では、目黒川沿い・高架下・路地のゾーン別の事情、業態別の居抜きレンジ、目黒区の風営法・客引きのルール、高架下の定期借家リスク、再開発の時間軸、そして「バレずに高く売る手順」まで、ナイトレジャーM&A仲介のnightmaが地域特化で解説します。

中目黒で居抜き・事業譲渡で売却したい人へ｜まず押さえる全体像

中目黒で居抜き売却を考えるなら、結論として「中目黒は世界観・常連・立地の市場」だと理解してください。この3つが、価格と売り方を決めます。

中目黒は「目黒川×高架下」の感度経済

歌舞伎町が買い手の厚い大衆市場、銀座が高級クラブの市場、恵比寿が大人の接待バーの市場なら、中目黒は感度の高い層が「店の世界観」に集まる感度経済の街です。

目黒川沿いは春の花見とデート・記念日の人流、高架下は東急が一括開発した感度の高い飲食と物販のミックス、路地は常連が支える小箱バーの集積です。派手なキャバクラや風俗ではなく、世界観で勝負するバー・ダイニング・ネオ酒場が主役になります。

だからこそ、中目黒の店は「席数や売上の規模」だけで評価すると本質を外します。SNSのファン、常連の指名、内装コンセプトの完成度、目黒川や高架下というロケーションのブランドまで含めて評価すると、本来の価値が見えてきます。

居抜き・造作譲渡は撤退コストを抑える手段

居抜き売却とは、内装や設備（造作）を次の借主へ有償で引き継ぐ造作譲渡を組み合わせた売却です。原状回復工事を抑え、撤去費を軽減できます。

中目黒のナイト店舗は、路地のカウンター小箱や雑居ビルの空中階が多く、世界観をつくり込んだ内装ほど解体・原状回復に手間と費用がかかります。居抜きで渡せれば、その費用を売却益に変えられます。基本構造は居抜き売却の完全ガイドで解説しています。

中目黒のナイトエリアマップ

中目黒は、ゾーンによって主役業態も客層も性格が違います。まず全体像を押さえてください。

ゾーン	主力業態・特徴	客層・性格
目黒川沿い	ワインバー・ビストロ・ダイニング	花見・デート・記念日・観光人流
中目黒高架下（東急開発・約700m）	感度系ダイニング・バル・物販ミックス	クリエイター・感度層・ハシゴ酒
山手通り沿い	視認性業態・カジュアルダイニング	車・通行人・チェーン需要
駅前路地	カウンター小箱バー・ネオ酒場・立ち飲み	常連・センベロ・感度高い会社員
祐天寺寄り（上目黒3〜4丁目）	地元バー・スナック・居酒屋	職住近接の常連・抑えめ賃料

歌舞伎町・恵比寿・三軒茶屋・銀座の事情は、歌舞伎町のナイト居抜きガイド・恵比寿のナイト居抜きガイド・三軒茶屋のナイト居抜きガイドで解説しています。

目黒川・高架下・路地のゾーン別のナイト事情

中目黒で売却・開業を考えるなら、ゾーンごとの違いを押さえてください。結論として、目黒川沿いは観光と単価、高架下は施設管理、路地は常連と、ゾーンで価値の源泉が分かれます。

目黒川沿い｜花見の人流とデート需要の表通り

中目黒駅からすぐの目黒川沿いは、春の桜と冬のイルミネーションでデート・記念日の人流が集まる表通りです。ワインバー・ビストロ・ダイニングなど、雰囲気と単価で勝負する業態が多く並びます。

視認性が高く観光需要も乗るため、1階・低層階は中目黒の中でも賃料が高めに設定されます。一方で、売上が花見シーズンに偏重しやすく、その依存度は売却査定で必ず見られるポイントになります。

中目黒高架下｜東急一括開発の感度ミックス

中目黒高架下は、東急が東横線・日比谷線中目黒駅周辺の高架下空間約700mを一括開発した商業施設で、2016年に開業し、2017年に全区画が開業しました。窯焼きダイニング・バル・ベーカリーカフェ・書店併設カフェなど、感度の高い飲食と物販がミックスされています。

立ち飲みやセンベロの猥雑さではなく、ブランドとしてパッケージされたテナント構成が特徴です。後で詳しく述べますが、この高架下区画は東急による施設管理・業種審査が強く、売却時の譲渡可否は個別契約と施設の承諾次第になります。

山手通り沿い｜視認性業態と路地の二面性

山手通り沿いは車と通行人の視認性が高く、カジュアルダイニングやチェーン系が出やすい通りです。建ぺい率80%・容積率500%超の商業地域コアが、駅前から山手通り沿いに広がっています。

一方で、表通りから一本路地に入ると、小箱バーや隠れ家ダイニングが点在します。同じ「山手通りエリア」でも、表と路地で賃料も客層もまったく違うのが中目黒です。

駅前路地・祐天寺寄り｜常連コミュニティの小箱

駅前の細い路地には、カウンター10席前後のスタンドバー、ネオ酒場、ナチュラルワインの立ち飲みなど、常連コミュニティの濃い小箱が密集します。中目黒の「感度経済」を最も体現するゾーンです。

祐天寺寄り（上目黒3〜4丁目方面）は、駅近や川沿いより賃料が抑えめで、地元客向けのバー・スナック・居酒屋が中心になります。賃料負担が軽いぶん、小箱でも採算が合いやすく、初めての売却・買収に向くゾーンです。

【NightMA 専門家の視点】
中目黒は「どの駅か」ではなく「どのゾーンの、どの一本か」で価値が変わる街です。同じ中目黒駅徒歩3分でも、目黒川沿いの1階と、路地裏の空中階では、客層も賃料も出口価値もまったく違います。査定の第一歩は、自店がこの5ゾーンのどこに立っているかを正確に言語化することです。

業態別：中目黒で「いくらで」居抜き・造作譲渡が動くのか

中目黒の居抜き・造作譲渡の相場は、「中目黒だから一律で高い」という単純なものではありません。結論として、立地・階数・契約条件・賃料負担で価格は大きくブレます。

まず「募集額」と「成約額」を分けて考える

ここで絶対に外せないのが、世に出ている金額の多くは募集額（希望額）であり、実際の成約額とは別物だという点です。

公開市場のポータルに並ぶのは売り手の希望額で、成約額は非公開のことが多いです。中目黒のような人気エリアでも、賃料負担や契約条件が重い案件では、募集額から大きく値引きされて成約することがあります。「中目黒だから高く売れる」と希望額だけを鵜呑みにすると、判断を誤ります。

公開されている坪単価レンジ（募集ベース）

物件ポータルの募集情報から見える坪単価の目安は、以下のとおりです。これらは募集ベースの参考値で、成約額や個別の造作評価を保証するものではありません。

ゾーン・階数	坪単価の目安（募集ベース）	備考
駅近1階・バー/ダイニング	坪4〜5万円台	視認性・観光需要で高め
高架下区画	坪2.5〜3万円台	施設管理・業種審査あり
路地・空中階・地下	坪2〜3万円台	視認性で評価が割れる
祐天寺寄り（上目黒3〜4丁目）	坪2万円台前後	地元向け・抑えめ

坪単価を網羅した一覧は一次ソースで確定できないため、ここでは公開募集情報からの背景データとして扱います。正確な賃料水準は飲食店ドットコムの中目黒駅の居抜き物件一覧などで個別に確認してください。

公開されている居抜き・造作譲渡の事例

中目黒・上目黒・東山周辺で公開されている居抜き・造作譲渡の事例を整理すると、成約額は数十万円から500万円台まで幅があります。以下は公開情報からの背景データで、業態・坪数・契約条件によって大きく変わります。

事例	業態・立地	階数	金額	区分
中目黒 和食店	アッパー和食	非公開	約100万円で譲渡	成約
中目黒 ダイニングバー	賃料50万円	2階	造作150万円	成約
中目黒 ダイニングバー	15坪	1階	約350万円	成約
中目黒駅 ダイニングバー	募集319万→成約55万	非公開	約55万円	成約
目黒区東山 ラーメン店	居抜き	非公開	約550万円	造作譲渡
目黒区東山1丁目 募集案件	飲食全般可	非公開	募集500万円	募集中

特に注目すべきは、中目黒駅のダイニングバーで募集319万円に対して成約55万円という事例です。単一事例なので一般化はできませんが、賃料負担・契約条件・区画の癖が重い案件では、募集額から大幅に値引きされて成約することがある、という現実を示しています。

【提言】
自店の売却を考えるなら、まず「募集額の相場」ではなく「成約の見込み額」を知ってください。中目黒は希望額と成約額の差が開きやすい街です。賃料・階数・契約条件・許可の状態を持ち寄れば、現実的なレンジを無料で診断できます。

中目黒（目黒区）の風営法・客引きのルールで居抜きの価値が決まる

中目黒でスナック・バー・ラウンジを売るなら、風営法と用途地域のルールが出口価値を左右します。結論として、中目黒は「既存の許可付き区画」が希少で価値を持つ街です。

ここでいうスナックやラウンジは、客に接待をして飲食させる社交飲食店（風営法1号営業）に当たることが多く、許可と立地のルールが価格に直結します。中目黒の規制を、3本柱で整理します。

① 距離制限の全面免除地域は目黒区にない

風営法には、保護対象施設（学校・病院など）からの距離制限がかかります。商業地域でも、おおむね30メートルの距離基準を見る必要があります。

東京都で距離制限を全面的に免除する特定地域は、歌舞伎町と新宿三丁目の一部だけで、目黒区には存在しません。中目黒・上目黒・目黒川沿い・高架下のどこであっても、周辺の保護対象施設の影響を受けます。

だからこそ、すでに許可を取って営業してきた区画、過去に同種営業で回っていた区画は希少です。新規で許可を取り直すリスクを避けられるぶん、内装そのものより「許可が取りやすい履歴付きの区画」として出口価値が上がりやすくなります。

② 営業時間の延長が認められる町丁

風俗営業は原則として深夜0時までですが、東京都の営業時間延長許容地域では、商業地域などの条件付きで午前1時まで営業できます。

警視庁の告示原本を直接確認すると、目黒区では上目黒一丁目・二丁目・三丁目、下目黒一丁目、自由が丘一丁目・二丁目、鷹番二丁目・三丁目、目黒一丁目、祐天寺一丁目が対象です。中目黒駅・目黒川沿い・高架下の核は上目黒1〜3丁目に当たり、深夜帯の延長が見込めるエリアに含まれます。

深夜まで動かせる店は、それだけ収益力で評価されます。自店の番地が延長許容地域に入るかどうかは、売却前に必ず確認すべきポイントです。

③ 客引きは目黒区独自条例なし・都条例ベース

繁華街の規制で気になるのが客引きですが、目黒区は港区や新宿区、台東区のような独自の客引き行為等防止条例を制定していません。客引きの規制は東京都迷惑防止条例がベースになります。

つまり中目黒では、罰則付きで取り締まる特定地区の指定はありません。隣接する目黒駅周辺は品川区側で、品川区は独自の客引き防止条例を持つため、エリアを混同しないよう注意が必要です。最新の制定状況は、念のため所轄や区にご確認ください。

用途地域は地図情報で必ず確認する

中目黒は、駅前から山手通り沿い・再開発対象の上目黒1丁目側に商業地域がまとまり、その外縁に近隣商業地域や住居系用途が接する構造です。

社交飲食店として運営するなら、商業・近隣商業でも距離制限を見る必要があり、住居系の用途では新規許可が大きく難しくなります。番地単位の用途地域は目黒区の地域地区図（用途地域等）やめぐろ地図情報サービスで確認し、個別物件は所轄の目黒警察署・用途地域・保護対象施設の調査をセットで行ってください。

【NightMA 専門家の視点】
中目黒で「許可が取れている店」を持っているなら、それ自体が資産です。距離制限の全面免除地域がない目黒区では、新規でスナック・バーの許可を取り直すのは当たり外れが大きい。買い手にとって「許可リスクを回避できる区画」は、内装以上の価値があります。許可のクリーンさを証明できる売り手は、それだけで強い立場に立てます。

中目黒オーナーの本音と売却の進め方｜買い取り業者に売る前に

ここからは、中目黒で実際に売るときの進め方です。結論として、売り急いで買い取り業者に渡す前に、仲介で複数の買い手を水面下で競わせる選択肢を知ってください。

買い取り業者に売る前に｜仲介との違い

売り手が最も警戒すべきは、世界観をつくり込んだ店を「スケルトンとの差額＋わずかな上乗せ」で買い叩かれることです。

買い取り業者は、安く買って高く転売することで利益を出します。スピードは速いですが、その構造上、売り手の手取りは削られます。一方で仲介は、複数の買い手を水面下で競わせ、世界観や常連を評価する相手を見つけて高値を引き出す動き方です。

中目黒は「この雰囲気を活かして店をやりたい」という買い手が現れる街です。だからこそ、最初の一社に即決せず、仲介で買い手の母集団を広げる価値があります。nightmaは仲介として、ノンネーム（店名を伏せた状態）で買い手を探し、許可や契約のボトルネックを行政書士連携で解きほぐします。

バレずに高く売る手順

「常連やスタッフ、家主に知られず売りたい」という不安には、ノンネーム秘匿で応えます。店名・住所・写真を伏せ、業態・坪数・エリアだけで買い手を募るのが基本です。

• 売却の目的と時期を決める（撤退か、住み替えか、再開発前か）
• 賃貸借契約の条件を確認する（定期借家か、再契約・名義変更・転貸の可否）
• 風営許可の状態と用途地域を確認する
• 直近の売上・客層・SNSフォロワー・常連比率を整理する
• ノンネームで買い手を水面下で探す
• 複数の買い手の条件を比較し、引き継ぎ条件を交渉する

この手順を、売上が出ているうちに、静かに進めるのが「高く・バレずに」売る鉄則です。

【提言】
「まだ売ると決めていない」段階でも、相場と段取りだけは先に知っておいてください。中目黒は再開発と地価上昇が重なる局面で、動くタイミングの判断が価格を左右します。名前を出さずに相談できます。

立地・契約条件が出口価値を決める｜高架下・定借・業種制限

中目黒の売却で、内装と同じくらい価格を左右するのが契約条件です。結論として、定期借家・名義変更制限・業種制限の有無で、同じ内装でも譲渡価値は大きく変わります。

中目黒高架下（東急定借）特有の譲渡ハードル

中目黒高架下は東急による一括開発で、テナント構成も施設側がコントロールしています。商業施設運営では、更新のない定期借家契約が活用される流れがあり、高架下区画もこの前提で見るのが自然です。

定期借家は期間満了で終了し、更新はありません。再契約は別途の合意が必要です。このため高架下区画では、造作そのものより、貸主・施設の承諾、名義変更の可否、残存期間、業種適合性のほうが価格を決めます。「造作は売れても、借家権は自由には移せない」という前提が必要です。

公開情報の範囲では、高架下区画そのものの造作譲渡成約事例は確認できませんでした。記事として断定はできないため、高架下の譲渡可否は個別契約と施設承諾次第、と理解してください。

賃貸借条件が出口価格を下げる典型パターン

高架下に限らず、中目黒の物件は契約条件で価格が大きく動きます。同じ坪単価・同じ内装でも、以下の条件が重なると譲渡額は下がります。

契約条件	出口価値への影響	確認すべき点
定期借家・残存期間が短い	大きく減価	残存年数・再契約の余地
名義変更・転貸の禁止	譲渡が止まるリスク	貸主・施設の承諾要否
業種制限・風俗営業禁止	買い手が限定される	契約・管理規約の文言
深夜営業・騒音・看板の制限	業態が制約される	管理規約・使用細則

風営許可は原則「承継」ではなく「再取得」

居抜きで店を買っても、風営許可は自動では引き継げません。警視庁の手続き体系でも、用意されているのは新規許可・相続・合併・分割の承認・変更届で、単純な事業譲渡や個人間売買で許可をそのまま移す制度はありません。

• 株式譲渡：許可名義の法人が同一なら、新規取得ではなく役員・管理者の変更届や欠格事由の確認が中心になります。
• 事業譲渡・個人間譲渡：許可主体が変わるため、原則として新オーナーが新規許可を取り直す前提で動きます。
• 合併・会社分割：承認申請の枠組みがあり、法定承継として扱われます。

つまり、許可をどう引き継ぐかでスキームが変わり、価格も変わります。詳細は風営法の許可と居抜きの基礎で解説しています。

中目黒駅前北再開発と2030〜2033年の売却タイミング

中目黒は今、駅前再開発という時間軸の変数を抱えています。結論として、「今すぐ売るか」ではなく「工事影響を受ける側か、竣工恩恵を受ける側か」で出口戦略を分けて考えてください。

再開発の計画概要

中目黒駅前北地区第一種市街地再開発事業は、上目黒一丁目20番・21番の約0.6ヘクタールで進む計画です。地下5階・地上37階・高さ約160メートル、延床約4.4万平方メートル、住宅約260戸に商業や駐車場を加えた複合タワーが予定されています。

低層部には商業施設と、目黒川沿いの公開空地・テラス広場が計画されています。山手通りと目黒川に挟まれた一帯が対象で、駅前の滞留・回遊性を強める方向です。スケジュールは2026年度の都市計画決定、2030年度の着工、2033年度の竣工を目指す段階です。

工事期間中と竣工後で影響は逆になる

再開発の影響は二段階で考える必要があります。短期と長期で、既存店への効果が逆向きになるからです。

局面	既存テナントへの影響	売却戦略
工事期間中（解体〜着工）	動線変更・騒音・視認性低下で下押し	工事導線側なら早めの出口も選択肢
竣工後（2033年度〜）	住宅・商業の複合で駅前需要が厚くなる	回遊側なら竣工を待つ価値

地価は中目黒の商業地で前年比プラス9.7%、上目黒3丁目の標準地で二桁の上昇が続いています。上昇局面で売り急ぐ必要はありませんが、自店が工事の動線側か、竣工後の回遊側かで、最適な売却時期は変わります。番地別の地価は中目黒駅周辺の公示地価・坪単価で確認できます。

【NightMA 専門家の視点】
再開発は「ブランドが上がるから待つ」と単純化すると危険です。160メートルのタワーが建つまで7年、その間の解体・工事で客足が落ちる立地なら、恩恵を受ける前に体力が尽きます。自店の一本が、工事フェンスの内側で苦しむ側か、新しい人流を受ける側か。この見極めが、中目黒の出口戦略の核心です。

まとめ｜中目黒のナイト居抜き売却で失敗しないために

中目黒の居抜き売却で価格を決めるのは、内装だけではありません。①商業地域コアの許可付き区画か、②風営許可を取り直しやすい立地か、③定期借家や名義変更制限が重くないか、④世界観と常連を次オーナーに承継できるか、⑤再開発の工事影響と竣工恩恵のどちらを受ける立地か——この5点です。

公開事例でも中目黒の成約額は数十万円から550万円超まで開いています。「中目黒だから高く売れる」ではなく、「中目黒のどの区画を、どのスキームで、どの許可前提で売るか」が、手取りを決めます。

nightmaは、ナイトビジネスに特化して、M&A（事業ごとの譲渡）・居抜き（内装と設備の引き継ぎ）・造作譲渡（造作の売買）の3つを取り扱います。規模・急ぎ度・法人か個人かによって、最適な手法は変わります。

中目黒のバー・ダイニング・スナック・ラウンジを、名前を出さず、世界観と常連の価値まで評価して売りたい方は、まず無料相談からご利用ください。

NightMAの経営提言：
あなたが中目黒でつくり込んできた世界観と、積み上げてきた常連は、スケルトンに戻した瞬間にゼロになります。原状回復で数百万円を失うのか、世界観ごと次の人に手渡して資産に変えるのか。その分かれ道は、売ると決める前の準備で決まります。動くなら、静かに、高く。中目黒の出口は、段取りがすべてです。