「家賃を3ヶ月ためてしまった。このまま閉めるしかないのか」
「保証金で相殺してもらえないか」「保証人の親に請求がいくのか」「内装に800万かけたが、全部捨てるのか」
滞納が始まったオーナーの足を止めるのは、だいたいこの3点です。
ですがナイト店舗は、滞納中でも造作と事業に値段が付く業態です。風営法の許可が下りるビル自体が希少で、次のテナントが早く決まる。だから貸主も、強制執行より清算に協力するほうが得だと判断しやすい。正しい順番で動けば、誰にも知られずに清算して抜けられます。
結論から申し上げます。順番を間違えると全部失います。先に買い手を入れると民法612条で契約を解除され、造作も保証金も残りません。動く順序が結果を決めます。
この記事では、ナイトビジネス専門のM&A仲介として滞納局面の店舗を数多く見てきた立場から、保証金と相殺できない理由、連帯保証人が無効になる条件、強制退去までの時間軸、そしてバレずに清算して抜ける手順までを整理します。
滞納したまま閉めると、何を失うか
最初に全体像を示します。滞納は「家賃が未払い」という一項目の問題ではありません。連鎖して4つのものを失います。
失うもの① 保証金
滞納額は保証金から充当されます。ナイト店舗の保証金は賃料の数ヶ月分から10ヶ月分超まで幅がありますが、滞納が続けば当然に食い潰されます。
そして次章のとおり、この充当を借主の側から求めることはできません。
失うもの② 造作・内装の残存価値
契約が解除され明渡しになると、造作を売る相手がいなくなります。内装に投じた数百万円がゼロになるどころか、原状回復費が上乗せされる。
ナイト店舗は内装が重い業態です。ここが最大の損失になります。
失うもの③ 連帯保証人の生活
滞納額と、契約解除後の明渡しまでの賃料相当損害金は、連帯保証人に請求されます。親族が保証人になっているケースが大半です。
ただし保証契約が常に有効とは限りません。これも後述します。
失うもの④ 秘匿性
明渡し訴訟になれば記録が残り、業者間にも話が回ります。ナイトの物件市場は狭く、次に店を持つときの与信に響く。
静かに終わらせられるかどうかは、動き出しの早さで決まります。
【NightMA 専門家の視点】
滞納相談で最も多い誤解は「もう手遅れだ」というものです。実際には、契約解除の通知が届く前であれば打てる手は複数あります。逆に、解除後に相談に来られると選択肢はほぼ残っていない。分岐点は金額ではなく、貸主がどの段階にいるかです。催告なのか、解除通知なのか、訴訟提起なのか。まずそこを特定してください。
【誤解①】「保証金があるから最後の数ヶ月は払わなくていい」は法律上できない
滞納局面で最も広まっている誤解がこれです。結論から言えば、借主の側から保証金を家賃に充ててくれと請求することはできません。条文が明確に否定しています。
民法622条の2は「充当は貸主の権利」と定めている
民法第622条の2第2項は次のように定めています。
「賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない」
充当できるのは貸主です。借主が「保証金があるでしょう」と主張しても、法律上その権利はありません。
実務では何が起きるか
貸主は保証金を残したまま滞納を積み上げ、契約解除と明渡しを進めます。保証金は退去時に、滞納賃料・賃料相当損害金・原状回復費の順で差し引かれる。
つまり保証金を当てにして支払いを止めると、滞納は滞納として全額残ったまま、解除事由だけが積み上がることになります。
| よくある誤解 | 実際の扱い | 根拠 | nightmaの評価 |
|---|---|---|---|
| 保証金があるから数ヶ月は払わなくていい | 借主から充当請求はできない。滞納は全額残る | 民法622条の2第2項後段 | 最も高くつく誤解。ここで動きが3ヶ月遅れる |
| 保証金が返ってくるはず | 滞納・損害金・原状回復を差し引いた残額のみ | 民法622条の2第1項 | ナイトは原状回復が重く、残らないことが多い |
| 1〜2ヶ月なら解除されない | 「軽微」なら解除できないが、判断は個別 | 民法541条ただし書 | 安全圏ではない。督促の回数と対応態度で変わる |
滞納から強制退去までの時間軸
貸主が今どの段階にいるかで、残っている選択肢が変わります。自分の位置を特定してください。
解除には「信頼関係の破壊」が要る
民法第541条は、相当の期間を定めて催告してもなお履行がないときに解除できるとしつつ、ただし書で「その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない」と定めています。
賃貸借ではさらに、判例上の「信頼関係破壊の法理」が働きます。実務上は3ヶ月程度の滞納が一つの目安とされますが、これは条文に書かれた基準ではありません。督促への対応、過去の支払状況、滞納の理由によって判断は動きます。
段階ごとに、まだ打てる手
時間軸と選択肢を対応させると、動くべきタイミングが見えます。
| 段階 | 貸主の動き | 残っている選択肢 | nightmaの評価 |
|---|---|---|---|
| 滞納1ヶ月 | 電話・メールで督促 | 分割弁済の合意／賃料減額の交渉／早期の居抜き清算 | 最も選択肢が多い。ここで動けば静かに終わる |
| 滞納2〜3ヶ月 | 催告書（内容証明） | 清算案を提示して承諾を取る／買い手探索の開始 | 実質的な最終ライン。貸主に先に話を通す |
| 契約解除の通知 | 解除の意思表示 | 合意解約への切り替え／明渡し猶予の交渉 | 造作の売却は貸主の協力なしには成立しない |
| 明渡し訴訟 | 訴訟提起・和解協議 | 和解の中で造作の扱いを詰める | 秘匿性は失われる。次の与信に影響 |
| 強制執行 | 執行申立て・断行 | ほぼない | 執行費用も借主負担。造作は残置物として処分される |
【誤解②】親族の連帯保証は、自動的に有効とは限らない
保証人への請求は滞納局面で最も心理的に重い問題です。ここには、あまり知られていない条文上の分岐があります。
極度額のない個人根保証は「効力を生じない」
賃貸借の連帯保証は、将来発生する不特定の債務を保証するもので、法律上の「根保証」にあたります。
民法第465条の2第2項は「個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない」と定めています。極度額とは、保証人が負う上限額のことです。
つまり契約書に上限額の記載がなければ、個人（親族等）の連帯保証は効力を生じません。
ただし2020年4月1日より前の契約は、旧法のまま
この規定は改正民法によるもので、法務省の債権法改正の解説のとおり施行日は2020年（令和2年）4月1日です。
改正法附則第21条第1項により、施行日前に締結された保証契約には従前の民法が適用されます。したがって2020年3月以前に結んだ保証契約は、極度額の記載がなくても無効にはなりません。
さらに実務上重要な点として、施行日後に賃貸借契約を更新しても、保証契約そのものを結び直していなければ旧法が適用され続けるという解釈が広く採られています（全日本不動産協会の法律相談ほか複数の法律事務所が同旨）。
契約書で見るべき3点
保証人への影響を判断するには、契約書の日付と文言を確認する必要があります。
- 保証契約を締結した日付（2020年4月1日の前か後か）
- 保証条項に「極度額」または上限金額の記載があるか
- 賃貸借更新時に、保証契約を結び直した書面があるか
- 保証人が個人か、保証会社（法人）か（法人には465条の2は適用されない）
【提言】
保証人が個人で、2020年4月以降の契約で、極度額の記載がない。この3つが揃うなら、保証の効力そのものを争える可能性があります。ただしこれは法的判断が要る領域です。契約書を持って弁護士に確認してください。滞納の交渉と並行して進める価値があります。
【核心】滞納中でも居抜きで抜けられるか｜順番を間違えると612条で全部失う
この章が本記事の中心です。滞納を造作の売却代金で清算して撤退する道は実在します。ただし手順を間違えた瞬間に、解除事由を自分から作ることになります。
無断で人を入れると、それ自体が解除事由になる
民法第612条第1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定め、第2項で違反した場合に賃貸人が契約を解除できるとしています。
滞納で焦ったオーナーがやりがちなのが、先に買い手を見つけて店に入れてしまうことです。これは滞納とは別に、独立した解除事由を与える行為だ。
結果として、滞納の解決を待たずに契約が終わり、造作の譲渡も成立しなくなります。
正しい順番
順序はこの通りです。逆にすると成立しません。
| 順 | やること | 目的 | nightmaの評価 |
|---|---|---|---|
| 1 | 滞納総額と、貸主がどの段階にいるかを確定する | 残り時間の把握 | 解除通知の有無で戦略が変わる。日付を必ず確認 |
| 2 | 自店の造作・事業がいくらで売れるか把握する | 清算可能性の判定 | 金額の目算なしに貸主と話すと足元を見られる |
| 3 | 貸主に「買い手を入れて清算したい」と先に提案する | 承諾の取得 | ここが分岐点。事後承諾は通らない |
| 4 | 承諾を前提に、買い手を水面下で探索する | 価格の最大化 | ノンネームで進行。業者間に流すと噂が回る |
| 5 | 売却代金で滞納を清算し、賃借権を譲渡または合意解約 | 撤退の完了 | 清算の順序（滞納→損害金→原状回復）を書面で確定させる |
貸主が承諾する理由がある
「滞納しているのに承諾などしてもらえない」と考える必要はありません。貸主にとっても、明渡し訴訟と強制執行は時間と費用の負担が大きい。
買い手が入って滞納が清算され、次の賃料が発生するほうが経済合理性で勝ります。承諾が下りる条件と交渉の順番は造作譲渡で貸主承諾を通す実務で整理しています。
とくにナイト物件は、風営法の許可が下りるビルが限られるため次のテナントが早く決まる。貸主にとって「空けるより埋まったまま入れ替える」ほうが確実です。
ナイト店舗が滞納局面で持つ強みと弱み
一般の飲食店と同じ前提で考えると判断を誤ります。ナイト業態には固有の有利・不利があります。
強み｜許可と造作が値段になる
風俗営業の許可が下りる立地は限られ、保全対象施設からの距離制限もかかります。風営法の禁止地域と距離制限のとおり、条件を満たすビルは同じ街でも一部に集中する。
この希少性が、滞納局面では味方になります。買い手が実在し、貸主も次を埋めやすいからです。
さらにナイトは内装・音響・照明への投資が重く、造作そのものの残存価値が大きい。売れるものを持っている状態で交渉できます。
弱み｜数字が証明できない、保証が個人、噂が回る
現金商売の比率が高い店ほど、売上を客観的に示す資料が乏しい。分割弁済や再建の計画を出しても、根拠として弱くなります。
保証も保証会社ではなく個人・親族であることが多く、請求が身内に直行します。
そして物件市場が狭いため、複数の業者に声をかけると滞納の事実が回る。窓口を一本化しないと、秘匿性は簡単に崩れます。
いくらで売れるのか｜滞納の清算に足りるか
清算できるかどうかは、造作と事業の評価額しだいです。実際に成約した金額の水準を示します。
業態別の譲渡額（自社実績の中央値）
自分の店がどの帯に入るかを見てください。滞納総額と原状回復費の合計と比較すると、清算の可否が判断できます。
| 業態 | 譲渡額の中央値 | レンジ | 価値の中心 | nightmaの評価 |
|---|---|---|---|---|
| スナック | 225万円 | 150〜300万円 | 物件＋常連 | 滞納3ヶ月＋原状回復と拮抗。早期着手が前提 |
| 普通バー | 550万円 | 90〜1,900万円 | 箱＋造作 | 内装グレードで10倍以上開く。造作次第 |
| キャバクラ | 875万円 | 250〜1億3,000万円 | キャスト＋実績＋許認可 | 許可の価値が乗る。清算は十分現実的 |
| ガールズバー | 1,385万円 | 150〜3,500万円 | キャスト＋風営許可 | 造作評価が最も伸びやすい層 |
| ラウンジ | 1,950万円 | 900〜3,000万円 | 風営1号＋立地 | 好立地×許可付きは滞納を上回ることが多い |
スキーム別に見ると、造作譲渡の中央値312万円に対し、事業譲渡は835万円で約2.7倍です。屋号・顧客・スタッフ・許認可・契約が乗るぶん評価が変わります。
相場の当たりを付けるだけなら、エリア別の造作譲渡の募集額相場も公開されています。ただし募集額は売主の希望額であって成約額ではありません。滞納局面では時間が限られるぶん、実勢はさらに下に振れます。
滞納局面では時間が限られるため造作譲渡に流れがちですが、1〜2ヶ月の差で手取りが3倍近く変わる。段階が浅いうちに動く価値はここにあります。
買い取り業者に売る前に｜仲介との違い
滞納の話が出ると、造作の買い取り業者に声をかけるオーナーがいます。買い取り業者は自社で安く買い、他へ高く転売して利益を出す構造です。手取りはその分だけ削られます。
nightmaは仲介です。複数の買い手を水面下で競わせて価格を引き上げ、店名を伏せたノンネームで進行します。扱うのはM&A（事業譲渡・株式譲渡）・居抜き・造作譲渡の3つで、滞納の段階と残り時間に応じて手法を選びます。
滞納局面では、貸主との交渉と買い手探索を同時に走らせる必要があります。片方だけを扱う相手に任せると、承諾が取れずに取引が流れます。
仲介先を選ぶ基準は、中小企業庁の中小M&Aガイドラインが示しています。手数料体系の明示、専任条項の期間、テール条項の有無を確認してください。
畳む・売る・破産の3択
清算しきれない場合も含め、選べる道は3つです。数字で比較してください。
畳む（自力で明け渡す）
滞納を自己資金で払い、原状回復して明け渡す方法です。造作の価値はゼロになり、原状回復費が丸ごと出ていきます。
ナイト店舗の閉店費用はスナック閉店費用の内訳で実額を公開していますが、リース残債まで含めると想定を超えることが多い。最も高くつく選択肢です。
売る（居抜き・造作譲渡・M&A）
本記事で扱ってきた道です。造作の価値が滞納と原状回復を上回れば、手元に現金を残して撤退できます。
成立の条件は、貸主の承諾と、解除前に動き出していることの2点です。
破産・法的整理
債務全体が事業の価値を大きく超えている場合の選択肢です。ただしここは弁護士の領域であり、本記事の範囲を超えます。
実務上の注意点として、破産を選ぶ場合でも造作の処分や賃貸借の扱いは管財人の判断が入ります。先に造作を売却してから破産を申し立てると、その処分が問題視される可能性があります。順序については必ず弁護士に確認してください。
| 選択肢 | 造作の扱い | 手元に残るもの | nightmaの評価 |
|---|---|---|---|
| 畳む | 価値ゼロ＋原状回復費が発生 | なし（持ち出し） | 滞納＋原状回復＋リース残債で数百万円の持ち出し |
| 売る | 売却代金で滞納を清算 | 差額が残る場合あり | 解除前・承諾ありが条件。最も手取りが多い |
| 破産・法的整理 | 管財人の判断 | 債務の免責 | 弁護士領域。売却との順序は必ず専門家に確認 |
よくある質問
家賃を何ヶ月滞納すると契約を解除されますか？
条文に「何ヶ月」という基準はありません。民法第541条ただし書は債務不履行が「軽微」なときは解除できないとしており、賃貸借ではさらに判例上の信頼関係破壊の法理が働きます。実務上は3ヶ月程度が一つの目安とされますが、督促への対応や過去の支払状況で判断は変わります。
保証金と滞納家賃を相殺してもらえますか？
借主の側から請求することはできません。民法第622条の2第2項後段は「賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない」と定めています。充当できるのは貸主だけです。
連帯保証人になっている親に、必ず請求がいきますか？
保証契約が有効であれば請求されます。ただし個人が保証人の場合、民法第465条の2第2項により極度額の定めがなければ効力を生じません。
2020年4月1日より前に締結された保証契約には改正法附則第21条第1項により従前の民法が適用されるため、契約日と極度額の記載を確認してください。判断には弁護士への相談が必要です。
滞納中でも居抜きで店を売れますか？
売れます。ただし貸主の承諾が必須です。承諾を得ずに買い手を入れると、民法第612条第2項により契約を解除され、造作の譲渡も成立しなくなります。滞納額の確定、売却価格の把握、貸主への提案、買い手探索の順で進めてください。
滞納していることを、スタッフや常連に知られたくありません
知られずに進められます。買い手探索は店名を伏せたノンネームで行い、内見も営業時間外に設定します。情報が漏れる典型は、複数の業者に一斉に声をかけることです。ナイトの物件市場は狭いため、窓口を一本化してください。
もう解除通知が届いています。手遅れですか？
選択肢は狭まりますが、ゼロではありません。合意解約への切り替えや明渡し猶予の交渉、和解の中で造作の扱いを詰める余地が残ります。ただし造作の売却には貸主の協力が不可欠になるため、動けるスピードが結果を左右します。
保証金を退去費用の原資として当てにしている場合は、先に返還の時期を確認してください。民法が定める返還のタイミングは明け渡しと引き渡しの違いで扱っています。
まとめ｜分岐点は金額ではなく、動き出した段階
家賃滞納は「払えるか払えないか」の問題に見えますが、実際に結果を分けるのは貸主がどの段階にいるうちに動いたかです。
保証金を当てにして支払いを止めるのは最も高くつく判断になります。民法第622条の2第2項後段のとおり、借主から充当を請求することはできません。滞納は全額残ったまま、解除事由だけが積み上がります。
そして滞納中の居抜き売却は実在する道ですが、順番を守った場合に限られます。貸主の承諾を得ずに買い手を入れれば、民法第612条第2項により契約は解除され、造作も保証金も残りません。
連帯保証についても、個人が保証人で2020年4月以降の契約であれば、極度額の記載の有無で結論が変わります。契約書の日付と文言を確認してください。
NightMAの経営提言：
滞納の相談で、オーナーが最初に口にするのは「いくら足りないか」です。順番が逆だ。まず「自分の店に、いくらの値段が付くのか」を知ってください。造作単体で300万円の店と、事業ごとなら1,000万円で動く店とでは、貸主に持っていける提案がまるで違う。清算できる金額を示せるオーナーと、頭を下げるだけのオーナーとでは、承諾が下りる確率も変わります。
2026年現在、ナイト適格物件は希少性が上がり続けています。滞納していても、その箱に価値があることは変わりません。
nightmaはM&A・居抜き・造作譲渡の3つを扱い、貸主との交渉と並行して買い手を水面下で探せます。相談・査定・着手金はすべて無料、秘密は厳守します。
解除通知が届く前に動いてください。それだけで手元に残る金額が変わります。
滞納を清算して撤退できたとしても、賃貸借の連帯保証は自動では終わりません。貸主・金融機関・リースの3層をどの順番で落とすかは、連帯保証人を外す手順で条文とあわせて整理しています。
滞納が始まる前の段階なら、賃料そのものを下げる交渉が残っています。「お願い」ではなく法律上の請求として通す順番は借地借家法32条による賃料減額請求の手順にまとめています。
家賃以外の借入も抱えている場合は、借金を残さず畳む順番を先に読んでください。手元に残せる資産の枠は、動き出した早さで決まります。