港区　約24坪の高級内装バーを約3,000万円で引き継ぎ

造作を買う方は、貸主と新しく賃貸借を結びます。このとき貸主は条件を変えられます。この案件では賃料が月額で約3万円（税別）上がり、さらに保証金600万円が必要でした。造作の代金だけを見て資金計画を立てると足りなくなります。

前の業態はガールズバーでしたが、新しい賃貸借の特約は「ガールズバー営業は禁止、バーは可」という内容でした。造作をそのまま引き継いでも、そこで何ができるかを決めるのは貸主です。契約書の特約を先に読みます。

接待を伴わない形で整理し、深夜酒類提供飲食店の届出ルートで進めました。許可は引き継がず新規に取得しています（前の経営者のお名前が許可証に残らないため）。このとき、賃貸借の名義と営業許可の名義、法人なら代表者を揃えておかないと、警察への申請で承諾書を求められたり、許可が下りないおそれがあります。家賃を払う人が営業者、という考え方です。

この賃貸借は、退去時にスケルトンへ戻して返すのが原則で、第三者へ譲渡した場合も同じでした。今回は、残した造作を買主さまが自分の資産として引き受けるという特約を新しい賃貸借に入れてもらったことで、売主さまは原状回復をせずに明け渡せています。

売主さまの資金繰りの都合で、決済を待たずに手付金の一部をお渡しする必要がありました。ただ、そのまま渡すと審査が通らなかったときに買主さまへ返すお金がなくなります。そこで、返還の条項・代表者個人の連帯保証・仲介の免責を入れた念書を電子署名で締結してから、200万円のうち140万円をお渡ししました。返金の原資を個人の財産まで担保にかけた形です。

引渡し月の家賃として「87万円」という数字が売主さまから出ていました。買主さまから「これは賃料だけですか。電気や水道は別ではないですか」と確認が入り、請求書の実物を当たりました。すると請求書の総額877,531円には、電気代（前々月から前月にかけての使用分）・水道・ごみ処理費が含まれていました。これは売主さまが営業して使った分です。買主さまに乗せる筋のものではありません。内訳を示して売主さまに説明し、814,770円で合意しました。

法務の観点で1本、数字の突合で1本、別々に通しました。条文の整合だけ見ていると金額の食い違いは見つかりませんし、その逆もあります。この案件では全面改訂になりました。

造作を引き継いでも、賃貸借の条件が変わっていれば買主さまの負担は変わります。造作の契約とは別に、貸主と買主さまが新しく結ぶ契約書も精査しました。