港区・西麻布　約40坪のアミューズメントバーを約2,000万円で引き継ぎ

造作譲渡は事業譲渡ではないため、売主さまの飲食店営業許可を買主さまが引き継ぐことはできません。買主さまが新しく申請します。ところが保健所は、同じ場所にある既存の許可が廃止されていることを前提に運用します。この契約書は「売主は引渡し完了後に廃業届を出す」となっていたため、そのままだと買主さまの許可申請＝開業が契約自身に塞がれていました。これを「決済日の後すみやかに」へ直し、買主さまの申請に支障が出る場合は時期を調整する協力義務を加えています。

この物件の賃貸借には、前の賃借人が残した内装の原状回復まで現在の賃借人が引き受ける、という特約が付いていました。もし造作を買う方が現れなければ、造作の代金がゼロになるだけでなく、40坪をスケルトンに戻す費用（このくらいの規模だと200万円台が目安）が売主さまに残ります。造作が売れるというのは、その負担が同時に消えるということでもあります。

買主さま側の弁護士から「品目・数量・所有者・使用年数・稼働状態・各品目の譲渡価額」が入った確定版のリストを求められました。そこで全品目の再調達価額を見積り、経過年数から残存率を掛けて時価を出し、その合計に対する譲渡代金の比率（89.24%）で1品ずつ按分しています。内装造作28品目は税務上1つの資産として扱うため分割せず、器具備品だけを品目ごとに計上しました。

この金額には、相場より有利な賃貸借をそのまま引き継げる価値も含まれています。ただ、造作・設備の時価を積み上げたら1,765.98万円となり、譲渡代金（税抜）1,576万円を上回りました。配分されずに残る金額が出ないため、借家権や権利金といった繰延資産の行は立てていません。

当初は「リースはカラオケ1台だけ、あとは全部購入品」という話でした。それが同じ日のうちに「カラオケ・ウォーターサーバー・防犯カメラの3件がリース」に変わりました。この3件は買主さまが引き継がず、売主さま側で解約・撤去する形にして、契約書に号を分けて書き込んでいます。

A4横18ページのチェックリストを作って、現地で1点ずつ指差し確認しました。写真や口頭のやりとりでは、どれが売主さまの持ち物でどれがリースなのかは確定しません。実際この案件では、現場で見て初めて分かったものがありました。